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Lettre d'information juridique n° 184
avril 2019
Textes du mois

Logements rénovés dans des centres anciens et investissements locatifs

Travaux éligibles, niveau de performance énergétique exigé et obligations déclaratives spécifiques

Jurisprudence

Démolition ordonnée par le juge

Refus d'intervention par l'autorité compétente. Responsabilité de l'administration

Démolition ordonnée par le juge

Demande de régularisation

Elaboration d'un PLU

Irrégularités commises par le commissaire enquêteur. Absence de responsabilité de l’État

Principe de sécurité juridique

Limitation de l’exception d’illégalité des actes non réglementaires

Intérêt à agir

Voisin situé dans un secteur demeuré à l'état naturel

Refus illégal de permis de construire. Préjudice (non)

Impossibilité de réaliser une opération immobilière. Eléments tirés des comptes d'exploitation prévisionnels

Eoliennes. Refus de permis de construire

Atteinte aux paysages naturels avoisinants. Impact visuel

Certificat d'urbanisme. Garanties

Méconnaissance de dispositions légalement applicables non mentionnées dans le certificat

Bien illégalement préempté

Obstacle possible à l’injonction de rétrocéder le bien. Motif d’intérêt général

Questions d'actualité

Compte rendu des décisions du maire. Délégation de l'exercice du DPU

Mention dans la convocation au conseil municipal (non)

Annulation d'un document d'urbanisme

Modulation des effets par le juge

Annulation d'un PLU

Limitation de la durée de remise en vigueur des POS

Réhabilitation d'immeubles à proximité de monuments historiques

Lutte contre l'habitat indigne. Avis simple de l'ABF

Courrier des lecteurs
Dossier
Modèles
Textes du mois

Code de l'urbanisme de Saint-Martin

Dispositions pénales

L'ordonnance n° 2019-235 du 27 mars 2019 crée un chapitre II intitulé « Dispositions pénales » directement dans le code de l’urbanisme local de la collectivité de Saint-Martin. 

  • Ordonnance n° 2019-235 du 27 mars 2019 relative aux dispositions pénales et de procédure pénale du code de l'urbanisme de Saint-Martin - JO n° 0074 du 28 mars 2019

Logements rénovés dans des centres anciens et investissements locatifs

Travaux éligibles, niveau de performance énergétique exigé et obligations déclaratives spécifiques

Le décret n° 2019-232 du 26 mars 2019 définit la nature des travaux éligibles, le niveau de performance énergétique exigé et les obligations déclaratives spécifiques pour les logements situés dans les communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou ayant signé une convention d'opération de revitalisation de territoire pour le bénéfice du dispositif d'incitation fiscale.

  • Décret n° 2019-232 du 26 mars 2019 relatif aux conditions d'application de la réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'investissement locatif prévue au 5° du B du I de l'article 199 novovicies du code général des impôts - JO n° 0073 du 27 mars 2019

  • Arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction d'impôt prévue au 5° du B du I de l'article 199 novovicies du code général des impôts - JO n° 0073 du 27 mars 2019

  • Arrêté du 26 mars 2019 relatif à la réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'investissement locatif prévue à l'article 199 novovicies du code général des impôts, pris pour l'application du 3° de l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe III du même code - JO n° 0073 du 27 mars 2019
Jurisprudence

Démolition ordonnée par le juge

Refus d'intervention par l'autorité compétente. Responsabilité de l'administration

Au terme du délai fixé par la décision de démolition du juge pénal, il appartient au maire ou au fonctionnaire compétent de faire procéder d'office à tous travaux nécessaires à l'exécution de cette décision de justice, sauf si des motifs tenant à la sauvegarde de l'ordre ou de la sécurité publics justifient un refus (art. L 480-5, L 480-7 et L 480-9 du code de l'urbanisme).

Dans le cas où, sans motif légal, l'administration refuse de faire procéder d'office aux travaux nécessaires, sa responsabilité pour faute peut être poursuivie.

En cas de refus légal, et donc en l'absence de toute faute de l'administration, la responsabilité sans faute de l'Etat peut être recherchée, sur le fondement du principe d'égalité devant les charges publiques par un tiers qui se prévaut d'un préjudice revêtant un caractère grave et spécial.

  • CE, 13 mars 2019, M. C., n° 408123

Démolition ordonnée par le juge

Demande de régularisation

Lorsqu'elle est saisie d'une demande d'autorisation d'urbanisme visant à régulariser les travaux dont la démolition, la mise en conformité ou la remise en état a été ordonnée par le juge pénal, l'autorité compétente n'est pas tenue de la rejeter et il lui appartient d'apprécier l'opportunité de délivrer une telle autorisation de régularisation, compte tenu de la nature et de la gravité de l'infraction relevée par le juge pénal, des caractéristiques du projet soumis à son examen et des règles d'urbanisme applicables.

  • CE, 13 mars 2019, M. C., n° 408123

Elaboration d'un PLU

Irrégularités commises par le commissaire enquêteur. Absence de responsabilité de l’État

Les irrégularités commises par le commissaire enquêteur au cours d’une enquête publique pour l’élaboration d’un PLU n'engagent pas la responsabilité de l’Etat.

Ne commet pas d'erreur de droit la cour administrative d'appel qui juge que la responsabilité de l'Etat ne pouvait être engagée en raison des irrégularités commises par le commissaire enquêteur lors de la mission qu'il a réalisée dans le cadre de l'élaboration du projet de plan local d'urbanisme de la commune.

Eu égard aux caractéristiques et aux finalités de sa mission, le commissaire enquêteur doit être regardé comme l'exerçant au titre d'une procédure conduite par la commune.

Principe de sécurité juridique

Limitation de l’exception d’illégalité des actes non réglementaires

Le principe de sécurité juridique, dont résulte l’impossibilité de contester indéfiniment une décision individuelle dont son destinataire a eu connaissance, est opposable à la contestation d’une telle décision par voie d’exception.

Si le non-respect de l'obligation d'informer l'intéressé sur les voies et les délais de recours ne permet pas que lui soient opposés les délais de recours fixés par le code de justice administrative, le destinataire de la décision ne peut exercer de recours juridictionnel au-delà d'un délai raisonnable.

En règle générale et sauf circonstances particulières dont se prévaudrait le requérant, ce délai ne saurait, sous réserve de l'exercice de recours administratifs pour lesquels les textes prévoient des délais particuliers, excéder 1 an à compter de la date à laquelle une décision expresse lui a été notifiée ou de la date à laquelle il est établi qu'il en a eu connaissance.

  • CE, 27 février 2019, M. A., n° 418950

Intérêt à agir

Voisin situé dans un secteur demeuré à l'état naturel

La propriété située dans un secteur demeuré à l'état naturel est séparée de celle des bénéficiaires du permis par une parcelle longue de 67 mètres et la maison est distante d'environ 200 mètres de la maison d'habitation dont la construction est autorisée par ce permis. Le juge des référés relève, pour reconnaître l'intérêt à agir d'un voisin, que les boisements présents sur les terrains en cause ne suffisent pas pour « occulter toute vue et tout bruit » entre le terrain d'assiette de la construction et la propriété du requérant et que celui-ci indique avoir acquis cette propriété en raison de l'absence de voisinage.

Selon le Conseil d’Etat, en se fondant sur de tels éléments, qui n'étaient pas à eux seuls de nature à établir une atteinte directe aux conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien par ce voisin, le juge des référés a commis une erreur de droit.   

Refus illégal de permis de construire. Préjudice (non)

Impossibilité de réaliser une opération immobilière. Eléments tirés des comptes d'exploitation prévisionnels

1. La perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison d'un refus illégal de permis de construire revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation. Il en va toutefois autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs locataires ou l'état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l'espèce, un caractère direct et certain. Il est fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu'il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.

2. Pour établir la perte de bénéfices née du refus de permis de construire qu'aurait subie la société, dont il est associé et à laquelle il entendait transférer le permis de construire, M. A. se borne à faire état d'éléments tirés de comptes d'exploitation prévisionnels, sans produire le moindre élément relatif à des démarches qu'il aurait entreprises en vue de la vente des biens ou à des engagements qui auraient été pris.

Dans ces conditions, il ne justifie pas de circonstances particulières qui permettraient de faire regarder le préjudice résultant de son manque à gagner dans l'opération comme présentant un caractère direct et certain. Par suite, il ne peut être indemnisé de ce chef.

Eoliennes. Refus de permis de construire

Atteinte aux paysages naturels avoisinants. Impact visuel

1. Aux termes de l'article R 111-27 du code de l'urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. »

Pour rechercher l'existence d'une atteinte à un paysage naturel de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il appartient à l'autorité administrative d'apprécier :

- dans un premier temps, la qualité du site naturel sur lequel la construction est projetée ; 
-  dans un second temps, d'évaluer l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site.

2. En l'espèce, le projet tend à la réalisation de 9 éoliennes d'une hauteur comprise entre 125 et 140 mètres et d'un poste de livraison. L'implantation de ces éoliennes a ainsi pour conséquence la multiplication de perceptions partielles de proximité introduisant des éléments industriels dans un paysage rural. Ces covisibilités sont de nature, compte tenu de la perception de ces aérogénérateurs dans le paysage et du caractère suffisamment marqué de leur présence, à porter une atteinte significative au caractère et à l'intérêt des lieux. Il ne ressort pas des pièces du dossier que le relief vallonné du secteur et ses boisements seraient susceptibles de limiter l'impact visuel du projet.

Certificat d'urbanisme. Garanties

Méconnaissance de dispositions légalement applicables non mentionnées dans le certificat

Il résulte de la combinaison des articles L 410-1 et R 410-17 du code de l'urbanisme que si le certificat d'urbanisme a au moins pour effet de garantir à son titulaire, en l'absence de prorogation, pendant les 18 mois qui suivent sa délivrance, un droit à voir la demande d'autorisation d'urbanisme déposée examinée au regard des dispositions d'urbanisme, du régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que des limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat, la cristallisation des droits du pétitionnaire ne saurait justifier la délivrance de cette autorisation en méconnaissance des dispositions légalement applicables à la date du certificat, alors même que ce certificat d'urbanisme omettrait d'en faire mention.

  • CAA Lyon, 17 janvier 2019, M. D., N° 17LY01573

Bien illégalement préempté

Obstacle possible à l’injonction de rétrocéder le bien. Motif d’intérêt général

L’administration peut s’opposer pour des raisons d’intérêt général à la demande de rétrocession d’un bien irrégulièrement préempté.

A la suite d’un jugement du tribunal annulant une décision de préemption du maire de la ville de Paris, l’acquéreur irrégulièrement évincé avait demandé à la ville de Paris de lui proposer l’immeuble en cause.

Compte tenu des dispositions de l’article L 213-11-1 du code de l’urbanisme, le tribunal a considéré que la ville de Paris ne pouvait légalement justifier son refus de ne pas faire droit à la demande de rétrocession par les démarches et les dépenses engagées par elle pour la réalisation d’un programme de logements sociaux. La décision refusant la rétrocession a été en conséquence annulée.

Toutefois, le tribunal a tenu compte de la réserve d’intérêt général liée à la réalisation du programme de logements sociaux dans l’exercice des pouvoirs qu’il tient de l’article L 911-1 du code de justice. Il a ainsi, pour rejeter les conclusions à fin d’injonction, retenu que cette atteinte manifeste à l’intérêt général fait obstacle aux conclusions présentées par la société requérante tendant à ce qu’il soit enjoint à la ville de Paris de proposer le bien au vendeur, puis en cas de refus, à l’acquéreur évincé. Il a ajouté qu’il appartient à la requérante, si elle s’y croit fondée, de saisir la juridiction judiciaire d’une action en réparation dirigée contre le titulaire du droit de préemption, conformément aux dispositions de l’article L 213-12 du code de l’urbanisme.

Questions d'actualité

Compte rendu des décisions du maire. Délégation de l'exercice du DPU

Mention dans la convocation au conseil municipal (non)

L'article L 2122-22 du CGCT énumère de manière limitative les attributions que le maire peut exercer par délégation du conseil municipal (notamment le droit de préemption). En vertu de l'article L 2122-23 du CGCT, le maire doit rendre compte à chacune des réunions obligatoires du conseil municipal des décisions qu'il a prises dans les matières qui lui ont été déléguées par ce dernier en application de l'article L 2122-22 du même code. 

Il n’est pas nécessaire que le compte rendu des décisions prises par le maire par délégation du conseil municipal (art. L 2122-22 du CGCT) figure comme point spécifique de l’ordre du jour annexé à la convocation. Il peut être traité au titre des questions diverses. Néanmoins, pour que l’obligation d’information du conseil municipal (art. L 2122-23 du CGCT) soit remplie, le compte rendu doit être complet et précis, qu’il soit présenté oralement ou sous la forme d’un relevé de décisions. Une évocation succincte des décisions pourrait être regardée comme un refus d’information du conseil municipal (TA Strasbourg, 20 août 1997, Masson c/ville de Metz, n° 952965).

Annulation d'un document d'urbanisme

Modulation des effets par le juge

L'annulation d'un document d'urbanisme, lorsqu'elle intervient, entraîne de graves conséquences pour la commune ou l'EPCI concerné : dans ce cas, c'est l'ancien document d'urbanisme, ou même le règlement national d'urbanisme (RNU), qui est remis en vigueur, en application de l'article L 600-12 du code de l'urbanisme, y compris si l'annulation résulte d'un vice de forme ou de procédure pourtant facilement régularisable. Cela étant, le contentieux des documents d'urbanisme offre des outils au juge administratif pour moduler les effets d'une annulation contentieuse.

1. L'article L 600-9 du code de l'urbanisme permet au juge, sous certaines conditions, de surseoir à statuer lorsqu'il est saisi d'une demande d'annulation d'un document d'urbanisme mais que l'illégalité est régularisable. 

La jurisprudence considère que si l'administration transmet spontanément les éléments visant à la régularisation de la procédure, le juge peut se fonder sur ces éléments sans être tenu de surseoir à statuer (CE, 22 décembre 2017, commune de Sempy, n° 395963), et que, une fois le sursis à statuer intervenu, le débat contentieux est circonscrit à la légalité externe de la mesure de régularisation, les parties ne pouvant soulever aucun autre moyen, qu'il s'agisse de moyens déjà écartés par la décision de sursis à statuer ou de moyens nouveaux (CE, 29 juin 2018, commune de Sempy, n° 395963). 

2. Par ailleurs, ce même article prévoit que les juridictions administratives peuvent prononcer des annulations partielles des documents d'urbanisme. 

À titre d'exemple, si l'illégalité constatée n'affecte que le programme d'orientations et d'actions (POA) du PLU, ou les dispositions des orientations d'aménagement et de programmation (OAP) relatives à l'habitat ou aux transports et déplacements ou encore les plans de secteur, le juge pourra limiter l'annulation à la seule partie du document affecté par l'illégalité. L'article L 600-9 emploie toutefois le terme « notamment », laissant ainsi ouverte la possibilité pour le juge de prononcer une annulation partielle dans d'autres hypothèses (ex. : pour une erreur de délimitation de zones). L'annulation ne portera alors que sur le seul zonage concerné et le reste du PLU perdurera. Ce mécanisme est utilisable pour toutes les dispositions divisibles des autres documents d'urbanisme ou de planification (schéma de cohérence territoriale, cartes communales). 

3. En outre, l'article 70 de la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit, éclairé par l'arrêt du Conseil d'État Danthony (CE, 23 décembre 2011, n° 335033), consacre le principe selon lequel un vice affectant le déroulement d'une procédure administrative préalable, suivie à titre obligatoire ou facultatif, n'est de nature à entacher d'illégalité la décision prise que s'il ressort des pièces du dossier qu'il a été susceptible d'exercer une influence sur le sens de la décision prise ou qu'il a privé les intéressés d'une garantie. Le Conseil d'État précise que l'application de ce principe n'est pas exclue en cas d'omission d'une procédure obligatoire, à condition qu'une telle omission n'ait pas pour effet d'affecter la compétence de l'auteur de l'acte.

En application de cette jurisprudence, la Cour administrative d'appel de Lyon a ainsi refusé d'annuler un document d'urbanisme pour lequel le centre régional de la propriété forestière avait été consulté au lieu du Centre national de la propriété forestière. L'omission d'une formalité pourtant obligatoire n'ayant pas eu d'influence sur la décision, ne privant pas les intéressés d'une garantie et n'affectant pas la compétence de l'auteur du PLU, le PLU n'a pas été annulé (CAA Lyon, 24 avril 2012, commune de Roybon, n° 11LY02039). Cette jurisprudence, combinée aux dispositions de la loi du 17 mai 2011, ouvre ainsi des perspectives intéressantes en matière de contentieux pour des motifs liés à des vices de forme ou de procédure, et ce pour les autorisations de construire comme pour les documents d'urbanisme. 

4. Enfin, la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (Elan) a inséré dans le code de l'urbanisme un nouvel article L 600-12-1 précisant que l'annulation ou l'illégalité d'un document d'urbanisme est sans incidence sur les autorisations de construire délivrées antérieurement à leur prononcé dès lors que ces annulations ou illégalités reposent sur un motif étranger aux règles d'urbanisme applicables au projet. Il s'agit ici de couper les liens existant parfois entre l'illégalité du document d'urbanisme et les autorisations de construire, dans l'hypothèse où cette illégalité repose sur un motif qui n'a pas de lien avec le droit des sols dans la zone où est située le projet. 

Annulation d'un PLU

Limitation de la durée de remise en vigueur des POS

L'article L 174-6 du code de l'urbanisme, modifié par l'article 34 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (loi Elan), limite à 24 mois la durée de remise en vigueur des plans d'occupation des sols (POS) à la suite de l'annulation ou de la déclaration d'illégalité d'un PLU, d'un document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une carte communale intervenant après le 31 décembre 2015.

Durant ces 24 mois, le POS ne peut faire l'objet d'aucune procédure d'évolution. En l'absence de dispositions transitoires, ces dispositions sont d'application immédiate. Les POS remis en vigueur depuis plus de 2 ans sont donc caducs à la date de promulgation de la loi et les procédures d'évolution non achevées ne peuvent être poursuivies. Il convient donc, dans une telle hypothèse, d'approuver rapidement un PLU purgé des vices ayant conduit à son annulation ou sa déclaration d'illégalité.

Réhabilitation d'immeubles à proximité de monuments historiques

Lutte contre l'habitat indigne. Avis simple de l'ABF

Le code du patrimoine soumet à l'accord de l'architecte des Bâtiments de France (ABF) les travaux en abords de monuments historiques et site patrimonial remarquable.

L'article 56 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN) prévoit cependant une exception à ce principe en transformant l'accord de l'ABF en « avis simple » pour les travaux liés à certaines opérations de lutte contre l'habitat indigne notamment, afin de donner la priorité au traitement de la situation d'extrême dégradation de cet habitat. Dans ces cas graves, l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation n'est pas liée par cet avis. 

Courrier des lecteurs

Renseignements demandés par les notaires

Obligations

Le service voirie est souvent questionné par les notaires. Doit-on renseigner les notaires sur l'alignement et le numéro des voiries ? 


A l'occasion d'une vente, le notaire peut demander un certificat d'urbanisme, document d'information sur les règles d'urbanisme applicables au terrain ou l'état de viabilité. Le certificat « pré-opérationnel » ou détaillé mentionné à l'article L 410-1, b) du code de l'urbanisme indique, en outre, si le terrain est susceptible d'être utilisé pour une construction déterminée. 

En dehors de cette procédure, qui rend obligatoire la délivrance des certificats d'urbanisme, le code de l'urbanisme ne comporte aucune disposition imposant aux communes de répondre aux questionnaires présentés par les notaires. En outre, il appartient aux communes d'apprécier, au cas par cas, s'il est souhaitable ou non d'apporter une réponse à ces questionnaires ou de délivrer une réponse tacite par application de l'article R 410-12 du code de l'urbanisme (JO Sénat, 11.05.2017, question n° 14714, p. 1842). 

Dossier

Certificat d'urbanisme

Contenu

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Rapport sur l’exercice du droit de préemption urbain par un EPCI

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