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Lettre d'information juridique n° 183
mars 2019
Jurisprudence

Intérêt à agir d'un voisin immédiat

Prise en compte de la distance qui sépare sa parcelle de celle sur laquelle la construction est projetée (non)

Illégalité d'une disposition du PLU arrêté par un EPCI

Mention dans un certificat d'urbanisme. Responsabilité de la commune

Permis de construire. Instruction. Examen du projet

Vérifications du service instructeur. Eléments relatifs à l'environnement (oui)

Participation aux coûts d'équipements publics

Mention dans l'autorisation de construire

Certificat d'urbanisme

Mention inexacte d'un taux de taxe d'aménagement

Délais de recours

Mentions contenues dans l'affichage sur le terrain. Hauteur du bâtiment

Permis de construire délivré à titre précaire

Centre d’hébergement d’urgence. Annulation

Questions d'actualité

Bâtiments modulaires liés à l'exploitation d'une carrière

Constructions temporaires (non). Autorisation d'urbanisme

Financement de parcs publics de stationnement

Disparition de la participation pour non-réalisation d'aires de stationnement

Courrier des lecteurs

Permis suspendu par le juge

Dépôt d’un permis modificatif

Emplacements réservés

Suppression. Modification simplifiée du PLU (oui)

Dossier
Informations pratiques

CEREMA

Open data

Modèles
Jurisprudence

Intérêt à agir d'un voisin immédiat

Prise en compte de la distance qui sépare sa parcelle de celle sur laquelle la construction est projetée (non)

L'intérêt à agir d'un voisin ne dépend pas que de la distance qui sépare sa parcelle de celle sur laquelle la construction est projetée.

La cour a jugé que M. A. ne justifiait pas d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, dès lors qu'il est propriétaire d'une maison d'habitation sur une parcelle située à l'est de la parcelle d'assiette du projet, dont elle est distante d'environ 160 mètres, et que la visibilité qu'il aura de la construction projetée sera très limitée compte tenu de la configuration des lieux et de la dimension de l'édifice.

En se prononçant ainsi, alors qu'il ressortait des pièces du dossier qui lui était soumis que le projet est situé dans un secteur naturel et que M. A. est le voisin immédiat de la construction projetée, dont il n'est séparé que par une parcelle non construite, la cour a commis une erreur de qualification juridique.

Par, suite, le requérant est fondé à demander l'annulation de l'arrêt attaqué.

  • CE, 13 février 2019, M. A., n° 410004

Illégalité d'une disposition du PLU arrêté par un EPCI

Mention dans un certificat d'urbanisme. Responsabilité de la commune

Le Conseil d’Etat réitère le principe général en vertu duquel il incombe à l'autorité administrative de ne pas appliquer un règlement illégal.

1. En l'espèce, le PLU arrêté par l'EPCI comportait une erreur sur une parcelle qui ne pouvait être constructible. La commune, qui a délivré un certificat d'urbanisme illégal, doit verser plus de 284 000 € aux propriétaires.

2. En vertu d'un principe général, il incombe à l'autorité administrative de ne pas appliquer un règlement illégal. Ce principe trouve à s'appliquer, en l'absence même de toute décision juridictionnelle qui en aurait prononcé l'annulation ou les aurait déclarées illégales, lorsque les dispositions d'un document d'urbanisme, ou certaines d'entre elles si elles en sont divisibles, sont entachées d'illégalité, sauf si cette illégalité résulte de vices de forme ou de procédure qui ne peuvent plus être invoqués par voie d'exception en vertu de l'article L 600-1 du code de l'urbanisme.

Ces dispositions doivent ainsi être écartées, sous le contrôle du juge de l'excès de pouvoir, par l'autorité chargée de délivrer des certificats d'urbanisme ou des autorisations d'utilisation ou d'occupation des sols, qui doit alors se fonder, pour statuer sur les demandes dont elle est saisie, sur les dispositions pertinentes du document immédiatement antérieur ou, dans le cas où celles-ci seraient elles-mêmes affectées d'une illégalité dont la nature ferait obstacle à ce qu'il en soit fait application, sur le document encore antérieur ou, à défaut, sur les règles générales fixées par les articles L 111-1 et suivants et R 111-1 et suivants du code de l'urbanisme.

3. Le Conseil d’Etat juge ainsi qu’une cour administrative d'appel, qui a relevé que le terrain litigieux avait été illégalement classé pour partie en zone UEb par le PLU, alors que, situé dans la bande des 100 mètres à partir du rivage, il ne pouvait être regardé comme un espace urbanisé au sens du III de l'article L 146-4 du code de l'urbanisme, n'a pas commis d'erreur de droit en en déduisant l'illégalité du certificat d'urbanisme délivré par le maire, qui faisait mention de ce classement, alors même que le certificat, délivré sur le fondement du premier alinéa de l'article L 410-1 du code de l'urbanisme, avait vocation non à préciser si le terrain pouvait être utilisé pour la réalisation d'une opération particulière, mais seulement à indiquer les dispositions d'urbanisme applicables au terrain, ainsi que les limitations administratives au droit de propriété, le régime des taxes et participations d'urbanisme et l'état des équipements publics existants ou prévus

Permis de construire. Instruction. Examen du projet

Vérifications du service instructeur. Eléments relatifs à l'environnement (oui)

Le Conseil d’Etat précise les obligations du service instructeur d’une demande de permis de construire.

L'autorité administrative saisie d'une demande de permis de construire peut relever les inexactitudes entachant les éléments du dossier de demande relatifs au terrain d'assiette du projet, notamment sa surface ou l'emplacement de ses limites séparatives et, de façon plus générale, relatifs à l'environnement du projet de construction.

En revanche, le permis de construire n'ayant d'autre objet que d'autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire, elle n'a à vérifier ni l'exactitude des déclarations du demandeur à moins qu'elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par les dispositions des articles R 431-4 et suivants du code de l'urbanisme, ni l'intention du demandeur de les respecter, sauf en présence d'éléments établissant l'existence d'une fraude à la date à laquelle l'administration se prononce sur la demande d'autorisation.

Participation aux coûts d'équipements publics

Mention dans l'autorisation de construire

En jugeant que les sociétés requérantes étaient redevables de la participation pour voirie et réseaux à hauteur de la somme en litige, alors que l'autorisation de construire ne mentionnait pas cette participation, la Cour administrative d'appel de Marseille a commis une erreur de droit. 

Certificat d'urbanisme

Mention inexacte d'un taux de taxe d'aménagement

1. La circonstance que l'auteur du certificat d'urbanisme a omis de mentionner une participation ou une taxe légalement applicable à la date de la délivrance de ce document, ou a donné une indication inexacte, n'est pas de nature à créer, au profit du bénéficiaire d'un permis de construire, des droits acquis à ne pas acquitter les sommes dues à ce titre lors de la délivrance du permis.

Dès lors, en jugeant que la circonstance que le certificat d'urbanisme délivré mentionnait de manière erronée que le taux de la taxe d'aménagement était de 0,3 %, alors que le conseil municipal l'avait fixé à 3 %, n'était pas de nature à créer à leur profit un droit acquis à ne pas acquitter la somme due à ce titre lors de la délivrance du permis de construire, le tribunal administratif n'a pas commis d'erreur de droit.

2. Pour juger que la faute commise en portant une mention inexacte dans le certificat d'urbanisme n'avait pas été de nature à causer directement le préjudice invoqué par les requérants, le tribunal administratif a jugé qu'il n'était pas établi qu'ils auraient renoncé à leur projet immobilier si le certificat d'urbanisme avait mentionné un taux de taxe d'aménagement de 3 % et non le taux inférieur de 0,3 % et qu'ils n'établissaient pas avoir dû souscrire un emprunt en vue de payer le montant de la taxe.

En statuant ainsi, le tribunal administratif s'est livré, sans erreur de droit, à une appréciation souveraine des faits de l'espèce qui n'est pas susceptible d'être remise en cause par le juge de cassation.

Délais de recours

Mentions contenues dans l'affichage sur le terrain. Hauteur du bâtiment

L'affichage ne peut être regardé comme complet et régulier si la mention de la hauteur fait défaut ou si elle est affectée d'une erreur substantielle, alors qu'aucune autre indication ne permet aux tiers d'estimer cette hauteur.

En imposant que figurent sur le panneau d'affichage du permis de construire diverses informations sur les caractéristiques de la construction projetée, dont la hauteur du bâtiment par rapport au sol naturel, les articles R 600-2, R 424-15 et A 424-16 du code de l'urbanisme ont eu pour objet de permettre aux tiers, à la seule lecture de ce panneau, d'apprécier l'importance et la consistance du projet, le délai de recours ne commençant à courir qu'à la date d'un affichage complet et régulier. 

Pour apprécier si la mention de la hauteur de la construction figurant sur le panneau d'affichage est affectée d'une erreur substantielle, il convient de se référer à la hauteur maximale de la construction par rapport au sol naturel telle qu'elle ressort de la demande de permis de construire.

Permis de construire délivré à titre précaire

Centre d’hébergement d’urgence. Annulation

Le Tribunal administratif de Paris a annulé le permis de construire délivré par le préfet de Paris à titre précaire et pour une durée de 3 ans à l’association Aurore pour la réalisation d’un centre d’hébergement d’urgence dans le Bois de Boulogne.

Ce centre d’hébergement, comportant 5 structures modulaires préfabriquées  sur une emprise globale de 2 261 m2, a été construit sur l’allée des Fortifications du Bois de Boulogne et accueille 200 résidents.

Le tribunal a estimé que le permis était entaché de quatre illégalités :

- l’absence de mise en œuvre d’une procédure de déclassement, procédure qui s’imposait, le projet étant implanté sur une voie faisant partie du domaine public routier et affectée à la circulation ;
- l’incompétence du préfet de Paris pour délivrer ce permis, qui relève des attributions de la maire de Paris ;
- l’absence de mention dans l’arrêté attaqué des dérogations aux règles de l’urbanisme et leurs justifications imposées par le code de l’urbanisme en cas de délivrance de permis à titre précaire ;
- l’irrégularité de l’avis de l’architecte des Bâtiments de France, qui n’a pas pris en compte le fait que cette construction se trouvait dans le champ de visibilité d'immeubles protégés au titre des monuments historiques.

Le tribunal a en conséquence annulé le permis de construire et estimé qu’il n’y avait pas lieu de faire procéder à la régularisation du permis, les délais d’instruction ne permettant pas une telle régularisation dès lors que le permis a été délivré le 18 mars 2016 pour une durée de 3 ans.

Questions d'actualité

Bâtiments modulaires liés à l'exploitation d'une carrière

Constructions temporaires (non). Autorisation d'urbanisme

En application du c) de l'article R 421-5 du code de l'urbanisme, lorsque les constructions temporaires sont directement nécessaires à la conduite de travaux, celles-ci sont dispensées d'autorisation d'urbanisme durant toute la durée du chantier.

Toutefois, les bâtiments modulaires n'ont pas vocation à servir à la conduite de travaux mais sont installés afin de participer à l'activité et à l'exploitation de la carrière. Ainsi, le caractère temporaire de la construction ne peut être retenu pour ce projet et les bâtiments modulaires devront faire l'objet d'une autorisation d'urbanisme.

Financement de parcs publics de stationnement

Disparition de la participation pour non-réalisation d'aires de stationnement

La participation pour non-réalisation d'aires de stationnement (PNRAS) a été supprimée depuis le 1er janvier 2015. Ce dispositif constituait le dernier substitut à mettre en œuvre dans le cas où il n'était pas possible de réaliser, pour des raisons techniques, les places de stationnement requises par le PLU sur le terrain d'implantation du projet ou sur un terrain avoisinant, ou d'acquérir des places dans un parc privé de stationnement ou d'obtenir une concession dans un parc public. Le produit de cette participation était obligatoirement affecté à la création de parcs de stationnement publics.

S'il s'agit de financer des parcs publics de stationnement, d'autres outils existent comme la taxe d'aménagement, éventuellement majorée, ou le projet urbain partenarial si le problème de stationnement est récurrent dans certains secteurs.

Toutefois, s'il s'agit d'une difficulté relevant du règlement du PLU qui s'avérerait trop prescriptif dans une zone inappropriée, il revient à la collectivité concernée d'engager une réflexion sur son document d'urbanisme et d'adapter les exigences aux possibilités techniques et aux nécessités de son territoire. Ces règles pourraient être revues dans le cadre d'une procédure de modification simplifiée, la plus simple et la plus rapide prévue par le code de l'urbanisme. Cette procédure pourrait par exemple être mobilisée afin d'alléger spécifiquement les contraintes de stationnement proposées aux projet de rénovation d'existant si le tissu urbain ne se prête pas sur ces quartiers centraux aux créations de places de stationnement.

Changement de destination. Infraction d'urbanisme

Sanctions

Lorsque, dans un secteur donné, la destination d'une construction n'est pas autorisée, un procès-verbal d'infraction doit être établi sur le fondement de l'article L 610-1 du code de l'urbanisme (violation des règles d'urbanisme de fond). Le procès-verbal est ensuite transmis au procureur de la République qui décide de l'opportunité de poursuivre l'auteur des faits devant le tribunal correctionnel.

Le tribunal peut alors condamner le contrevenant à une peine d'amende et prononcer des mesures de restitution. Parmi les mesures de restitution qui peuvent être ordonnées en application de l'article L 480-5 du code de l'urbanisme, figurent notamment la démolition ou la mise en conformité de la construction avec l'autorisation accordée.

Courrier des lecteurs

Permis suspendu par le juge

Dépôt d’un permis modificatif

Suite à un recours contentieux, l’exécution de l’arrêté du maire accordant un permis de construire a été suspendu par ordonnance du tribunal administratif. Les travaux bien avancés ont donc été interrompus dans l’attente de l’examen du dossier sur le fond. Le dépôt d’un permis modificatif peut-il permettre de reprendre les travaux ?


1.
La poursuite des travaux de construction, après suspension du permis de construire par le juge administratif statuant en référé, n'est pas susceptible de constituer une infraction (Cass., 13 février 2009, n° 01-85826 : alors que la loi pénale est d'interprétation stricte, le fait de continuer les travaux entrepris malgré une décision du juge administratif ordonnant le sursis à l'exécution du permis de construire ne constitue pas une infraction pénale et ne caractérise en particulier ni l'infraction de l'article L 480-3 du code de l'urbanisme dès lors que l'exécution desdits travaux n'a pas été précédée d'un arrêté du maire ou du préfet prescrivant leur interruption, ni le délit de construction sans permis prévu à l'article L 480-4 du même code dès lors que la juridiction administrative n'avait pas, au moment de la continuation des travaux, annulé le permis de construire sur le fondement duquel ceux-ci ont été entrepris). 

2. Le pétitionnaire peut déposer un permis modificatif. Le permis modificatif peut être utilisé pour purger l’illégalité du permis initial : la jurisprudence administrative admet en effet, depuis 2004, qu’un permis modificatif corrige les irrégularités sur le fond comme sur la forme d’un permis de construire irrégulier (CE, 2 février 2004, SCI La fontaine de Villiers, n° 238315). La régularisation d’un permis modificatif suppose que l’illégalité puisse être réformable et que cela ne remette pas totalement en cause le projet initial.

Emplacements réservés

Suppression. Modification simplifiée du PLU (oui)

Peut-on supprimer des emplacements réservés par une modification simplifiée du PLU ?


La réponse est positive. En effet, l'article L 230-4 du code de l'urbanisme ne prévoit aucune disposition indiquant que le refus de la collectivité d'acquérir un terrain sur lequel aurait été constitué un emplacement réservé après mise en demeure entraîne sa suppression automatique du plan local d'urbanisme. Le renoncement d'acquisition du terrain prévu à l'article L 230-4 du code de l'urbanisme ne produit ses effets qu'à l'égard du propriétaire de la parcelle ayant mis la collectivité en demeure d'acquérir le terrain grevé de la servitude d'emplacement réservé.

Si la collectivité n'a plus de raison de maintenir son emplacement réservé, elle sera donc tenue, selon des délais qu'elle reste libre de définir, d'effectuer une modification simplifiée de son document en application des articles L 153-36 et suivants du code de l'urbanisme. Dans le cas contraire, d'autres propriétaires dont les parcelles seraient grevées par la servitude pourraient continuer de mettre la collectivité en demeure d'acquérir leur terrain par référence aux obligations figurant dans le plan local d'urbanisme (JO Sénat, 14.12.2017, question n° 00749, p. 4498).

Dossier

Le contrôle des travaux

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Dans le cadre de la démarche d’ouverture des données publiques, le Centre d'études et d'expertise sur les risques, l'environnement, la mobilité et l'aménagement (Cerema) lance sa plateforme open data, où sont valorisées ses ressources numériques et des données publiques disponibles, produites par le Cerema et ses partenaires dans leurs domaines de compétences : aménagement et urbanisme, environnement, infrastructures, bâtiment, sols etc.

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