bannière lettre mail
Lettre d'information juridique n° 182
février 2019
Textes du mois

Chalets d’alpage et bâtiments d’estive

Demande d’autorisation. Sens du silence gardé par l’administration (rejet)

Taxe d'aménagement

Actualisation annuelle des tarifs

Archéologie préventive

Taux de la redevance 2019

Jurisprudence

Transfert du permis de construire

Paiement de la taxe d'urbanisme. Emission du titre de recette avant le transfert

Refus de permis annulé par le juge

Nouvelle demande par le pétitionnaire. Point de départ du délai pour un permis tacite

Ensemble immobilier unique

Eléments techniques. Lien fonctionnel entre des constructions distinctes (non)

Projet de PLU

Modification par le maire après l'enquête publique (conditions)

Aménagement d'un gîte sans nouvelle emprise au sol

Construction distante de 150 mètres. Intérêt à agir des voisins directs (non)

Questions d'actualité

Version numérique des documents d'urbanisme et servitudes d'utilité publique

Versement sur le portail national de l'urbanisme. Incidence sur le caractère exécutoire (non)

Règlement national d'urbanisme

Délimitation des parties urbanisées. Critères

Serres agricoles

Régime d'implantation

Déclaration d'ouverture de chantier

Contrôle de l'exécution des travaux

Courrier des lecteurs

DIA

Communication à un agent immobilier (non)

Permis de construire

Affichage tardif sur le terrain. Conséquences sur les délais de recours

Infraction d'urbanisme

Exercice du droit de visite

Dossier
Modèles

Droit de préemption urbain

Délibération décidant d’acquérir un bien

Textes du mois

Chalets d’alpage et bâtiments d’estive

Demande d’autorisation. Sens du silence gardé par l’administration (rejet)

En application de l’article 76 de la loi n° 2016-1888 du 28 décembre 2016 de modernisation, de développement et de protection des territoires de montagne, le silence de l’Etat au bout de 4 mois sur une demande d’autorisation des chalets d’alpage et des bâtiments d’estive en zone de montagne ne peut plus valoir acceptation. Le décret n° 2018-1237 du 24 décembre 2018 prévoit donc une nouvelle hypothèse de silence vaut rejet, au bout de 4 mois compte tenu des délais d’instruction propres à cette autorisation.

Les dispositions du décret s’appliquent aux demandes présentées à compter du 1er février 2019.

  • Décret n° 2018-1237 du 24 décembre 2018 pris pour l'application du second alinéa du 3° de l'article L 122-11 du code de l'urbanisme - JO n° 0298 du 26 décembre 2018

Taxe d'aménagement

Actualisation annuelle des tarifs

Conformément aux dispositions de l'article L 331-11 du code de l'urbanisme, les valeurs au m2 de surface de construction, constituant l'assiette de la taxe d'aménagement perçue à l'occasion de la construction et de la reconstruction, sont actualisées au 1er janvier de chaque année, en fonction du dernier indice du coût de la construction connu à cette date, et arrondies à l'euro inférieur. Les tarifs par mètre carré de construction s'élèvent ainsi, pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, aux valeurs suivantes : 

 


HORS ILE-DE-FRANCE


ILE-DE-FRANCE


INDICES


Rappel de la valeur 2011


660 €


748 €


1 517


Valeur 2019 
(arrondie à l'euro inférieur)


753 €


854 €


1 733

  • Arrêté du 21 décembre 2018 relatif à l'actualisation annuelle des tarifs pour le mètre carré de taxe d'aménagement (article L 331-11 du code de l'urbanisme) - JO n° 0300 du 28 décembre 2018

Archéologie préventive

Taux de la redevance 2019

Un arrêté du 20 décembre 2018 prévoit que le taux de la redevance d'archéologie préventive est fixé à 0,55 € par mètre carré pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019.

Jurisprudence

Transfert du permis de construire

Paiement de la taxe d'urbanisme. Emission du titre de recette avant le transfert

Lorsque l'administration autorise le transfert d'un permis de construire à une personne autre que le titulaire initial, celle-ci devient le bénéficiaire, au nom duquel les titres de perception de la taxe locale d'équipement (applicable à l'époque) doivent être émis, de l'autorisation de construire.

Dans le cas où un titre de recette avait été émis avant le transfert de l'autorisation, le redevable initial perd, dans la mesure où une fraction au moins de la taxe reste exigible à la date du transfert, sa qualité de débiteur légal pour acquérir celle de personne tenue solidairement au paiement de la taxe en vertu du 4 de l'article 1929 du CGI, le redevable de la taxe étant désormais, à cette hauteur, le bénéficiaire du transfert.

Refus de permis annulé par le juge

Nouvelle demande par le pétitionnaire. Point de départ du délai pour un permis tacite

L'annulation par le juge d'un refus de permis de construire impose à l'administration, qui demeure saisie de la demande, de procéder à une nouvelle instruction de celle-ci, sans que le pétitionnaire ne soit tenu de la confirmer.

En revanche, un nouveau délai de nature à faire naître une autorisation tacite ne commence à courir qu'à dater du jour de la confirmation de sa demande par l'intéressé (art. R 424-1 du code de l'urbanisme).

Construction légale édifiée sans permis

Changement de destination

Lorsqu'une construction, en raison de son ancienneté, a été édifiée sans permis de construire et que son usage initial a depuis longtemps cessé en raison de son abandon, l'administration, saisie d'une demande d'autorisation de construire, ne peut légalement fonder sa décision sur l'usage initial de la construction.

Il lui incombe d'examiner si, compte tenu de l'usage qu'impliquent les travaux pour lesquels une autorisation est demandée, celle-ci peut être légalement accordée sur le fondement des règles d'urbanisme applicables.

  • CE, 28 décembre 2018, M. X., n° 408743

Ensemble immobilier unique

Eléments techniques. Lien fonctionnel entre des constructions distinctes (non)

Le permis de construire a pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'il autorise avec la législation et la réglementation d'urbanisme. Il s'ensuit, notamment, que lorsque deux constructions sont distinctes, la seule circonstance que l'une ne pourrait fonctionner ou être exploitée sans l'autre, au regard de considérations d'ordre technique ou économique et non au regard des règles d'urbanisme, ne suffit pas à caractériser un ensemble immobilier unique.

En l'espèce, le tribunal administratif s'est fondé, pour estimer que deux projets situés sur deux terrains contigus constituent un ensemble immobilier unique, sur la circonstance qu'ils sont desservis par une même voie d'entrée et de circulation interne, qu'ils bénéficient d'une même rampe d'accès à leurs parcs de stationnement respectifs et partagent les mêmes réseaux d'eau, d'électricité, de fibre optique et de gaz, ainsi que l'éclairage collectif et d'autres équipements annexes tels qu'un poteau incendie, des boîtes aux lettres et un local de stockage de conteneurs à déchets et qu'enfin, bien que relevant de deux maîtres d'ouvrage distincts, ces projets présentent la même conception architecturale.

En se fondant sur de tels éléments techniques pour caractériser un lien fonctionnel entre ces constructions distinctes et en déduire qu'elles constituent un ensemble immobilier unique devant en principe faire l'objet d'un seul permis de construire, un tribunal administratif commet une erreur de droit.

Projet de PLU

Modification par le maire après l'enquête publique (conditions)

Le projet de PLU arrêté par le conseil municipal et soumis à enquête publique par le maire peut être modifié par le même conseil après l’enquête sous réserve, d’une part, que ne soit pas remise en cause l’économie générale du projet et, d’autre part, que cette modification procède de l’enquête. Ces dispositions ne sauraient permettre que l’autorité même qui a soumis le projet à enquête intervienne au cours de celle-ci pour proposer des modifications au projet qui a été arrêté par l’organe compétent de la collectivité et influer sur les résultats de l’enquête et sur la nature des modifications qui pourront ensuite être apportées au projet arrêté.

Aménagement intérieur d'un gîte sans nouvelle emprise au sol

Construction distante de 150 mètres. Intérêt à agir des voisins directs (non)

1. Il résulte de l'article L 600-1-2 du code de l'urbanisme qu'il appartient à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. 

2. En l'espèce, le projet litigieux consistant en l'aménagement d'un nouveau gîte et l'extension d'un gîte à l'intérieur d'un bâtiment existant, sans extension de l'emprise au sol, est situé à plus de 45 mètres du bâtiment principal d'une abbaye, laquelle, avec son cellier, fait écran avec l'habitation des requérants dont elle est distante d'environ 150 mètres. D'autre part, le chemin indivis ne sera pas utilisé par les clients du gîte, lesquels disposent d'un autre accès, depuis la route départementale, en empruntant le portail principal de l'abbaye.

Ainsi, si les requérants ont la qualité de « voisins directs », les circonstances qu'ils invoquent ne suffisent pas à faire regarder les aménagements autorisés comme étant de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de leur bien. L'intérêt à agir n'est pas constitué.

Questions d'actualité

Droit de préemption urbain transféré à un EPCI

Délégation

L'article L 211-2 du code de l'urbanisme a été modifié afin de transférer aux EPCI à fiscalité propre compétents en matière de plan local d'urbanisme (PLU), les compétences antérieurement détenues par les communes en matière de droit de préemption urbain et, par là même, de les doter d'un outil d'aménagement supplémentaire. Ces établissements sont désormais compétents pour :

- instituer, modifier ou supprimer les zones sur lesquelles ils peuvent légalement exercer le droit de préemption urbain (DPU) ;
- modifier ou abroger les zones de préemption créées antérieurement par les communes ;
- instituer, modifier ou supprimer le DPU renforcé prévu à l'article L 211-4 du même code ;
- exercer le DPU.

Ces établissements sont également compétents pour déléguer l'exercice de leur droit de préemption urbain aux personnes mentionnées au 3e alinéa de l'article L 211-2 (SEM, OPHLM) et à l'article L 213-3 du même code. Cette délégation est une possibilité et ne saurait être une obligation. La décision de déléguer ou non son DPU à tel ou tel acteur relève ainsi de la seule appréciation de l'EPCI au regard des enjeux du PLU. 

Version numérique des documents d'urbanisme et servitudes d'utilité publique

Versement sur le portail national de l'urbanisme. Incidence sur le caractère exécutoire (non)

Le code de l'urbanisme impose aux communes et aux groupements compétents de transmettre à l'État sous format électronique la version en vigueur des SCoT, des PLU et des documents tenant lieu de carte communale (art. L 133-2 du code de l'urbanisme). Tel est également le cas des servitudes d'utilité publique, sauf lorsque leur diffusion porterait atteinte « à la conduite de la politique extérieure de la France, à la sécurité publique ou à la défense nationale » (art. L 133-3 du code de l'urbanisme).

La numérisation des documents en vue de leur versement sur le portail national de l'urbanisme doit respecter les conditions prévues à l'article R 133-2 du code de l'urbanisme.

La circonstance que ces documents soient publiés sur ce portail est toutefois sans incidence sur leur caractère exécutoire qui demeure conditionné à leur publication et à leur transmission au contrôle de légalité pour les SCoT ainsi que pour les PLU (art. L 143-24 pour les SCoT et L 153-23 pour les PLU) et à leur approbation par l'État pour les cartes communales (art. L 163-7 du même code). Les servitudes sont opposables dans le délai d'un an suivant leur approbation (art. L 152-7 du même code).

Règlement national d'urbanisme

Délimitation des parties urbanisées. Critères

Le règlement national d'urbanisme (RNU) encadre strictement la constructibilité des territoires qui y sont soumis et la limite par principe aux parties urbanisées. Les parties urbanisées d'une commune regroupent « un nombre suffisant d'habitations desservies par des voies d'accès » (CE, 30 octobre 1987, Mme Cadel, n° 81236). La densité en constructions de la zone considérée et l'existence de voies d'accès/d'équipements constituent ainsi les critères principaux dont il faut tenir compte. L'appréciation du caractère urbanisé d'un secteur dépend étroitement des circonstances locales, notamment du type d'habitat, dense ou plus diffus, que l'on trouve dans les environs.

Un projet peut être reconnu comme situé dans la partie urbanisée lorsqu'il est en continuité ou en proximité immédiate et qu'il ne conduit pas à une extension de l'urbanisation. Dans certains cas, les terrains jouxtant les zones bâties ne sont pas considérés comme faisant partie de la partie urbanisée lorsqu'ils en sont séparés par une coupure physique et objective et qu'ils forment une entité nettement séparée de la partie urbanisée.

Ainsi, il apparaît que la délimitation des parties urbanisées d'une commune soumise au RNU relève de l'appréciation de l'autorité locale, seule à même de servir de base à l'octroi ou au refus d'une autorisation d'urbanisme.

Serres agricoles

Régime d'implantation

Les serres de production et les autres bâtiments agricoles sont constitutifs de surface de plancher dans la mesure où ils sont clos et couverts et d'une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m, en application des dispositions de l'article R 111-22 du code de l'urbanisme. Dès lors qu'elles génèrent une surface de plancher au titre de ces dispositions, les serres agricoles peuvent être considérées comme constitutives de constructions.

Si le code de l'urbanisme opère une distinction entre les serres de production et les locaux d'exploitation agricole en matière fiscale, pour l'exonération de la taxe d'aménagement, en application des articles L 331-7 et L 331-8 du code de l'urbanisme, il n'opère en revanche aucune distinction entre ces constructions, au titre de l'urbanisme, en application des articles R 151-27 et R 151-28 du même code. Dès lors, il doit être considéré que les serres générant une surface de plancher relèvent de la destination de construction « exploitation agricole et forestière ».

Enfin, selon la taille des serres, les porteurs de projets doivent réaliser une étude d'impact (annexe à l'article R 122-2 du code de l'environnement) et déposer un dossier d'autorisation au titre de la loi sur l'eau pour traiter notamment des questions d'artificialisation et de gestion des eaux pluviales.

Déclaration d'ouverture de chantier

Contrôle de l'exécution des travaux

Lors de l'ouverture d'un chantier, le bénéficiaire d'un permis de construire ou d'aménager adresse au maire de la commune une déclaration d'ouverture de chantier (DOC) en trois exemplaires (art. R 424-16 du code de l'urbanisme).

Dès réception de ces documents, le maire conserve un exemplaire de cette déclaration et transmet les exemplaires restant à l'autorité qui a délivré le permis ainsi qu'au préfet en vue de l'établissement de statistique. Cette obligation ne s'applique pas aux déclarations préalables.

Si le code de l'urbanisme ne prévoit pas de sanction en cas de non-respect de cette obligation, le dépôt de la déclaration d'ouverture de chantier permet cependant à l'administration de connaître le début d'un chantier et de contrôler l'exécution des travaux, à travers le droit de visite et de communication (art. L 461-1 du code de l'urbanisme).

Courrier des lecteurs

DIA

Communication à un agent immobilier (non)

Un agent immobilier peut-il consulter les déclarations d'intention d'aliéner (DIA) de 2018 ?


La réponse est négative. La CADA a posé le caractère non communicable des déclarations d'intentions d'aliéner (CADA, 19 avril 2018, n° 20180196 : les DIA « qui contiennent des informations relatives au patrimoine des particuliers ne sont pas communicables à des tiers en application de l'article L 311-6 du code des relations entre le public et l'administration protégeant le secret de la vie privée »), y compris aux élus de la commune (CADA, 28 mars 2002, n° 20021264 ; CADA, 25 octobre 2001, n° 20013937).

La CADA a ainsi considéré que les DIA ne pouvaient, par exemple, être communiquées ni à des agents immobiliers (CADA, 25 mai 2000, n° 20002098), ni aux élus membres de la commission communale droit des sols (CADA, 28 mars 2002, n° 20021264), ni aux conseillers municipaux de la commune (CADA, 25 octobre 2001, n° 20013937) (JO AN, 08.04.2008, question n° 14357, p. 3053).

Permis de construire

Affichage tardif sur le terrain. Conséquences sur les délais de recours

Un administré qui a obtenu un permis de construire en 2018 vient seulement d'afficher le panneau sur le terrain. Quelles sont les conséquences d'un tel retard ?


L'affichage sur le terrain constitue le point de départ du délai de 2 mois relatif au recours contentieux des tiers à l'encontre de la décision délivrée (art. R 600-2 du code de l'urbanisme).

Si l’affichage sur le terrain est inexistant ou incomplet, le recours de 2 mois contre le permis de construire ne commence pas à courir.

Par ailleurs, les recours peuvent être intentés jusqu'à 6 mois après l'achèvement des travaux (art. R 600-3 du code de l’urbanisme ; le délai d’un an ne s’applique plus depuis le décret n° 2018-617 du 17 juillet 2018).

Sauf preuve contraire, la date de cet achèvement est celle de la réception de la déclaration d'achèvement mentionnée à l'article R 462-1 du code de l'urbanisme.

Infraction d'urbanisme

Exercice du droit de visite

Le maire soupçonne une déclaration frauduleuse pour une demande de permis de construire. Il souhaiterait se rendre sur les lieux avec un huissier pour établir un constat. Quelle procédure doit-il mettre en place pour réaliser cette visite ?


1. Un droit de visite est institué au profit du préfet, de l’autorité compétente en matière de permis de construire, ainsi que des fonctionnaires et agents commissionnés sur ordre du maire, du préfet ou du ministre chargé de l’urbanisme, et assermentés. Ceux-ci sont donc habilités à visiter les constructions en cours, procéder aux vérifications qu’ils jugent utiles et à se faire communiquer tous documents techniques se rapportant à la réalisation des bâtiments. Ce droit de visite et de communication peut aussi être exercé tout au long de la réalisation de la construction et après l’achèvement des travaux pendant 3 ans (art. L 461-1 du code de l'urbanisme).

La jurisprudence faisant une appréciation extensive de la notion de domicile, lors des constatations effectuées à l'intérieur d'une propriété, l'agent verbalisateur doit préalablement rechercher l'accord manuscrit de l'occupant ou recueillir son accord verbal et le consigner dans le procès-verbal. En cas de refus d'accès à la propriété, l'agent doit consigner le refus opposé par l'occupant dans le procès-verbal et transmettre celui-ci au ministère public, qui peut ordonner une enquête préliminaire, voire saisir le juge d'instruction en vue d'ordonner une visite domiciliaire sur commission rogatoire délivrée aux officiers de police judiciaire (JO AN, 31.01.2006, question n° 74381, p. 1094).

Le fait de faire obstacle au droit de visite est puni d’une peine de prison d’un mois et d'une amende de 3 750 €, sans préjudice de l’application, le cas échéant, des peines plus fortes prévues en cas de rébellion (art. 433-7 et 433-8 du code pénal).

Si une infraction est constatée au cours de la visite, l’administration doit en dresser procès-verbal et le transmettre sans délai au parquet. 

Un modèle de courrier sollicitant l'exercice du droit de visite figure dans la base de données.

Retrouvez ce modèle sur la base de données

icone modele
  •  
    Modèles et formulaires
  •  
    Droit du sol
  • Infractions au droit des sols
Dossier

Instruction du permis de construire

Avis et consultations

Modèles

Droit de préemption urbain

Délibération décidant d’acquérir un bien

Retrouvez ce modèle sur la base de données

icone modele
  •  
    Modèles et formulaires
  •  
    Opérations d'urbanisme
  •  
    Préemption
  • Exercice du DPU
icone copyright

La Commune et l'Urbanisme

60, rue François Ier - 75008 Paris
01 43 59 27 41 | 01 43 59 80 27
Arnaud d'Andigné

La Vie Communale et Départementale SA | Capital de 100 000 €
572 028 181 (SIREN)
0420 W 92 698
OVH

Retrouvez-nous sur Twitter