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Lettre d'information juridique n° 175-176
juillet 2018
Textes du mois

Évaluation environnementale

Modification des catégories de projets, plans et programmes en relevant

Jeux olympiques Paris 2024

Permis à double état

Jurisprudence

Préemption

Délégation du DPU au maire puis à l’EPCI

Participation pour raccordement à l'égout

Exonérations en fonction de la qualité du maître de l'ouvrage (non)

Plan de prévention des risques naturels prévisibles

Prise en compte dans le permis de construire (conditions)

Lotissements et ZAC. Cahier des charges de la cession de terrain

Surface de construction autorisée. Indication à peine d'illégalité du permis

Bâtiment agricole. Règles de distance

Fosses à purin et à lisier dépourvues d'existence légale

Indemnités d’expropriation

Fixation. Date de référence

Questions d'actualité

Zone agricole des PLU

Implantation des bâtiments des coopératives d'utilisation de matériel agricole

Caravane et mobil-home

Installation provisoire sur un terrain non constructible classé en zone naturelle

POS

Maintien jusqu’au 31 décembre 2019

Lotissement. Revente en plusieurs lots

Taxe sur la valeur ajoutée. Notion d'identité juridique

Préemption par adjudication

Notification et publicité

Abandon de chantier

Infraction. Intervention du maire

Courrier des lecteurs

Construction achevée

Absence de DAACT. Régularisation

Dossier
Informations pratiques

Erosion côtière

Méthodes de régulation (CGDD)

Modèles

Risque de mouvement de terrain

Arrêté portant refus de permis de construire

Textes du mois

Évaluation environnementale

Modification des catégories de projets, plans et programmes en relevant

Le décret n° 2018-435 du 4 juin 2018 modifie les catégories de projets relevant de l'évaluation environnementale pour les installations classées pour la protection de l'environnement, les forages, les canalisations, les travaux, constructions et opérations d'aménagement et les terrains de sports et loisirs motorisés.

  • Décret n° 2018-435 du 4 juin 2018 modifiant des catégories de projets, plans et programmes relevant de l'évaluation environnementale - JO n° 0127 du 5 juin 2018 

Jeux olympiques Paris 2024

Permis à double état

Le décret n° 2018-512 du 26 juin 2018 précise les durées maximales d’implantation dont bénéficient les constructions, installations et aménagements temporaires utilisés pour les jeux olympiques et paralympiques de 2024.

Il procède également à une adaptation des dispositions réglementaires du code de l’urbanisme relatives aux permis de construire et d’aménager afin de rendre effectif le dispositif du « permis à double état » qui permet qu’une autorisation d’urbanisme unique soit délivrée pour une construction ayant deux objet distincts dans le temps.

  • Décret n° 2018-512 du 26 juin 2018 portant application des articles 10 et 15 de la loi n° 2018-202 du 26 mars 2018 relative à l’organisation des jeux olympiques et paralympiques de 2024 - JO n° 0146 du 27 juin 2018
Jurisprudence

Préemption

Délégation du DPU au maire puis à l’EPCI

En l'espèce, le conseil municipal avait délégué l'exercice du droit de préemption :

- d’abord au maire, dans les limites d'un plafond de 16 000 € par acquisition ;
- puis à l’EPCI, sans rapporter la première délibération (art. L 213-3 du code de l'urbanisme).

Le Conseil d’Etat a jugé que le conseil municipal demeurait compétent pour déléguer ce droit pour un montant excédant le plafond de 16 000 € et a validé l'exercice par l’EPCI du droit de préemption sur un bien d'une valeur de 1 600 000 €.

Participation pour raccordement à l'égout (PFAC)

Exonérations en fonction de la qualité du maître de l'ouvrage (non)

Les dispositions de l'article L 1331-7 du code de la santé publique font de la participation pour raccordement à l'égout (PRE) une redevance justifiée par l'économie réalisée par le propriétaire grâce au raccordement de son immeuble au réseau d'assainissement existant. Elles ne font pas obstacle à ce que la participation exigée soit établie selon une méthode forfaitaire, dès lors qu'il n'est pas demandé au propriétaire de verser plus de 80 % du coût de la fourniture et de la pose de l'installation du dispositif individuel d'assainissement qui aurait été nécessaire en l'absence de raccordement.

En revanche, elles ne sauraient être regardées comme autorisant l'instauration d'exonérations en fonction de la qualité du maître de l'ouvrage, celle-ci étant sans incidence sur la capacité du système d'évacuation et sur l'économie réalisée en ne l'installant pas.

NDLR : la participation pour raccordement à l'égout a été remplacée par la participation pour le financement de l'assainissement collectif (PFAC) qui s'élève également à 80 % maximum du coût d'une installation individuelle.

Autorisation d’exploitation commerciale

Notion de surface de vente

Au sens de l'article R 752-6 du code de commerce, la surface de vente est celle des lieux accessibles au public et directement liés à la vente.

Par suite, ne commet pas d'erreur de droit la cour qui, pour juger que les surfaces du hall d'entrée du magasin et de sa caisse centrale avaient pu légalement ne pas être intégrées dans la surface de vente du projet, se fonde sur la circonstance que ces surfaces ne seraient pas utilisées pour présenter des produits à la vente.

Plan de prévention des risques naturels prévisibles

Prise en compte dans le permis de construire (conditions)

Dans les zones délimitées par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP), les prescriptions auxquelles un tel plan subordonne une construction s'imposent directement aux autorisations de construire (art. L 562-1 et L 562-4 du code de l'environnement).

Mais si leur réalisation n'a pas été rendue obligatoire, la circonstance que le projet ne met pas en oeuvre les mesures de prévention préconisées ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce que le permis de construire puisse légalement être accordé.

Lotissements et ZAC. Cahier des charges de la cession de terrain

Surface de construction autorisée. Indication à peine d'illégalité du permis

Le nombre de mètres carrés de surface hors oeuvre nette dont la construction est autorisée sur une parcelle cédée au sein d'une zone d'aménagement concerté (ZAC) est déterminé par le cahier des charges de la cession du terrain approuvé par l'autorité administrative compétente, qui lui confère ainsi un caractère réglementaire (art. L 311-6 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 ; art. R 431-23 du même code).

L'autorité chargée de la délivrance du permis de construire ne peut légalement délivrer le permis si la surface hors oeuvre nette du projet excède celle dont la construction a été autorisée par le cahier des charges de cession du terrain.

Bâtiment agricole. Règles de distance

Fosses à purin et à lisier dépourvues d'existence légale

Les règles de distance imposées, par rapport notamment aux habitations existantes, à l'implantation d'un bâtiment agricole sont également applicables, par effet de réciprocité, à la délivrance du permis de construire une habitation située à proximité d'un tel bâtiment agricole (art. L 111-3 du code rural et de la pêche maritime).

Mais l'exigence d'éloignement imposée par ces dispositions aux projets de construction à usage d'habitation ne s'applique toutefois qu'à l'égard de bâtiments agricoles régulièrement édifiés et exploités.

Une fosse à lisier aménagée dépourvue d'existence légale n'emporte pas l'application des règles de distance imposée aux habitations par le règlement sanitaire départemental.

Indemnités d’expropriation

Fixation. Date de référence

Par application des dispositions des articles L 213-4 et L 213-6 du code de l’urbanisme et L 322-2 du code de l’expropriation, la date de référence à retenir en vue de fixer les indemnités d’expropriation d’un bien soumis au droit de préemption est celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, révisant ou modifiant le POS ou approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Entre dans les prévisions de l’article L 213-4 la mise en compatibilité d’un PLU par une déclaration d’utilité publique, laquelle a un objet et des effets identiques à ceux d’une modification ou d’une révision, à savoir le changement de la réglementation d’urbanisme applicable ou du zonage, quand bien même elle obéit à une procédure distincte de celle de la révision ou de la modification du PLU. 

Questions d'actualité

Zone agricole des PLU

Implantation des bâtiments des coopératives d'utilisation de matériel agricole

Afin de faciliter l'implantation des bâtiments de coopératives d'utilisation de matériel agricole (CUMA) en zone agricole des PLU, le décret nº 2015-1783 du 28 décembre 2015 a introduit dans le code de l'urbanisme une mention complémentaire aux articles concernant les zones agricoles et les zones naturelles des PLU. Ainsi, les articles R 151-23 et R 151-25 sont désormais rédigés comme suit : « Peuvent être autorisées, en zone A [N] (…) les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole ou au stockage et à l'entretien de matériel agricole par les coopératives d'utilisation de matériel agricole agréées au titre de l'article L 525-1 du code rural et de la pêche maritime. »

Cette mention nouvelle permet aux CUMA d'installer en zone agricole des PLU des bâtiments nécessaires au stockage et à l'entretien de matériel agricole nécessitant une proximité immédiate avec les cultures au même titre que le peuvent les bâtiments nécessaires à l'exploitation agricole.

Caravane et mobil-home

Installation provisoire sur un terrain non constructible classé en zone naturelle

1. En premier lieu, l'installation d'une caravane doit être conforme au règlement du document d'urbanisme et notamment à ses documents graphiques. Conformément au d) de l'article R 421-23 du code de l'urbanisme, cette installation pour une durée supérieure à 3 mois par an est soumise à déclaration préalable. Pour le calcul de la durée de 3 mois par an, toutes les périodes de stationnement, consécutives ou non, sont prises en compte. En revanche, il n'est pas possible d'installer une caravane, même à titre provisoire, sur un terrain classé inconstructible par un document d'urbanisme.

2. En second lieu, les mobil-homes constituent des résidences mobiles de loisir. Ces dernières ne peuvent être implantées que dans certains établissements dont la liste figure à l'article R 111-42 du code de l'urbanisme tels que les parcs résidentiels de loisirs spécialement aménagés à cet effet, les villages de vacances classés en hébergement léger en application du code du tourisme et certains terrains de camping régulièrement autorisés. Les aires naturelles de camping et les terrains de camping créés par une déclaration préalable ou créés sans autorisation d'aménager par une déclaration en mairie, sur le fondement des dispositions du code de l'urbanisme dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2007, ne peuvent pas accueillir de résidences mobiles de loisir (art. R 111-42 du code de l'urbanisme). L'article R 111-44 du code de l'urbanisme apporte des restrictions complémentaires dans certains établissements.

Outre l'interdiction d'implanter une résidence mobile de loisir en dehors des établissements qui le permettent, il n'est pas possible, à l'instar de ce que la réglementation prévoit pour les caravanes, d'installer un mobil-home sur un terrain en zone inconstructible par un document d'urbanisme, et ce, quelle qu'en soit la durée.

POS

Maintien jusqu’au 31 décembre 2019

1. Lorsqu’un EPCI, compétent en matière de plan local d'urbanisme (PLU) ou de document d'urbanisme en tenant lieu, a engagé une procédure d'élaboration d'un plan local d'urbanisme intercommunal avant le 31 décembre 2015, les plans d'occupation des sols (POS) demeurent applicables sur son territoire, à condition que ce PLU intercommunal soit approuvé, au plus tard, le 31 décembre 2019 (art. L 174-5 du code de l'urbanisme).

2. Ce dispositif est applicable sur le territoire des anciennes communautés qui ont engagé une procédure de révision ou d'élaboration d'un plan local d'urbanisme intercommunal avant le 31 décembre 2015 et dont l'ensemble des communes ont fusionné après l'engagement de ce plan local d'urbanisme intercommunal. L'établissement public issu de la fusion est substitué de plein droit, pour l'exercice de ses compétences, aux anciens établissements publics et, le cas échéant, aux communes incluses dans son périmètre dans toutes leurs délibérations et tous leurs actes (art. L 5211-41-3 du CGCT). Dès lors, les communes ne se voient pas appliquer sur leur territoire le règlement national d'urbanisme et peuvent bénéficier des dispositions de l'article L 174-5 précité.

Lotissement. Revente en plusieurs lots

Taxe sur la valeur ajoutée. Notion d'identité juridique

L'article 268 du code général des impôts (CGI) prévoit que la cession d'un terrain à bâtir est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur la marge lorsque l'acquisition initiale du terrain n'a pas ouvert de droit à déduction et ajoute que la base d'imposition est constituée par la différence entre, d'une part, le prix exprimé et les charges qui s'y rapportent et, d'autre part, les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l'acquisition du terrain.

La mise en œuvre de ce régime dérogatoire au principe selon lequel la TVA est calculée sur le prix total suppose ainsi nécessairement que le bien revendu ait une qualification juridique identique au bien acquis. Ainsi, dans le cas d'un lot revendu comme terrain à bâtir ayant été acquis comme terrain d'assiette d'un immeuble bâti et, comme tel, assimilé à ce dernier, l'identité entre le bien acquis et le bien revendu n'est pas vérifiée : la revente doit être soumise à la TVA sur le prix de vente total.

Il est admis, dans le cas de l'acquisition d'un terrain ou d'un immeuble répondant aux conditions de l'article 268 du CGI qui n'a pas ouvert droit à déduction par un lotisseur ou un aménageur qui procède ensuite à sa division en vue de la revente en plusieurs lots, que ces ventes puissent bénéficier du régime de la marge dès lors que seule la condition d'identité juridique est respectée.

Préemption par adjudication

Notification et publicité

La préemption intervient au prix de la dernière enchère ou surenchère par substitution du titulaire du droit de préemption à l'adjudicataire.

La décision de se substituer à l'adjudicataire est notifiée au greffier ou au notaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par voie électronique dans les conditions prévues aux articles L 112-11 et L 112-12 du code des relations entre le public et l'administration.

Copie de cette décision est annexée au jugement ou à l'acte d'adjudication et publiée au fichier immobilier en même temps que celui-ci (art. R 213-15 du code de l'urbanisme).

La copie de la décision de préemption prise par la commune ainsi que le jugement ou l'acte d'adjudication intervenus forment un ensemble constituant le titre de propriété de la commune. Sur présentation de ce titre, respectant les règles relatives aux dépôts d'actes prévues par les décrets n° 55-22 du 4 janvier 1955 et n° 55-1350 du 14 octobre 1955 sur la publicité foncière, le service chargé de ladite publicité foncière en effectuera une publication conjointe.

Abandon de chantier

Infraction. Intervention du maire

L'abandon du chantier est une mise en œuvre partielle du permis de construire. Or, une telle mise en œuvre partielle constitue une infraction au code de l'urbanisme au sens de l'article L 480-4.

Face à une telle situation, lorsqu'il a connaissance de l'infraction, le maire est tenu de dresser un procès-verbal d'infraction et de le transmettre au procureur de la République.

Courrier des lecteurs

Construction sur une commune limitrophe

Pouvoirs du maire

Un maire peut-il s'opposer à un projet de poulailler sur une commune limitrophe ?


1. Selon l’article L 422-1 du code de l’urbanisme, l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire est le maire, au nom de la commune, dans les communes qui se sont dotées d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu. Seul le maire de la commune où est situé le projet est donc compétent.

2. Toutefois, tout permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers. Le maire (ou la personne compétente) vérifie, avant d’accorder un permis, la conformité du projet avec les règles et les servitudes d’urbanisme (c’est-à-dire celles définies dans le code de l’urbanisme). En revanche, c'est aux tiers et non au maire de vérifier si leurs droits sont respectés et d’agir le cas échéant. Cela signifie que même si l'autorisation de construire est légale, un voisin peut faire valoir les préjudices qu'il subit du fait de la construction.

3. Le maire de la commune limitrophe peut agir, en principe, en tant que « voisin » de la construction. Il peut tout d’abord effectuer un recours gracieux, voire un recours contentieux. Dans ce dernier cas, il y a lieu d’avoir intérêt à demander l’annulation du permis.

Le Conseil d’Etat a précisé les conditions relatives à l’intérêt à agir d’une commune à l’encontre d’un permis de construire accordé sur une commune limitrophe : une commune qui se borne à faire état de l'atteinte qu'un projet, faisant l'objet d'un permis de construire délivré par la commune limitrophe, porte à l'environnement visuel de ses habitants, sans se prévaloir d'une incidence sur sa propre situation ou sur les intérêts dont elle a la charge, ne justifie pas d'un intérêt lui donnant qualité pour demander l'annulation de ce permis de construire (CE, 22 mai 2012, SNC MSE Le Haut des Epinettes, n° 326367). A contrario, la commune doit donc rapporter la preuve de la lésion d'un intérêt communal propre.

A noter également une autre jurisprudence en la matière : en l’espèce, un permis de construire a été délivré par une commune pour la construction de trois bâtiments collectifs à usage d’habitation, développant 3 500 m² de surface hors œuvre nette. Or, le projet litigieux se situait à proximité de zones pavillonnaires ou destinées à le devenir d'une commune limitrophe et n’était séparé de son territoire que par une seule voie, sur laquelle les accès du projet étaient prévus. Compte tenu de la relative importance du projet et des caractéristiques des parties du territoire de la commune limitrophe situées à proximité directe de ce projet, cette commune justifie d’un intérêt à agir à l’encontre du permis de construire (CAA Lyon, 1er mars 2011, commune de Beaune, n° 08LY02833).

Construction achevée

Absence de DAACT. Régularisation

Un pétitionnaire a obtenu un permis de construire. Les travaux sont terminés mais aucune DAACT n'a été déposée. Le nouveau maire souhaite régulariser la situation du pétitionnaire plutôt que de le sanctionner. Comment peut-il procéder ?


Dans ce cas, il convient d’envoyer un courrier demandant le dépôt de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT).

1. La DAACT a pour objectif d’informer la mairie que les constructions, les travaux ou les aménagements qui ont été autorisés sont terminés (art. R 462-1 du code de l’urbanisme). Lorsqu’il dépose la DAACT, le déclarant s’engage sur la conformité des travaux. Ce dépôt fait courir, d’une part, le délai permettant à l’autorité qui a délivré l’autorisation de procéder au récolement des travaux et, d’autre part, le délai de recours contentieux en application de l’article R 600-3 du code de l’urbanisme.

2. Le code de l’urbanisme ne prévoit pas de délai spécifique pour effectuer cette déclaration mais le défaut de déclaration est visé par l’article L 480-4 du code (infractions aux dispositions du code de l'urbanisme) et il est possible de mettre en demeure d’effectuer cette déclaration et de dresser procès-verbal sur cette base. 

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Dossier

Notification du recours contre les autorisations d’urbanisme

Informations pratiques

Autorisation d’urbanisme. Dépôt dématérialisé

Report de l’échéance à 2022

Le dépôt dématérialisé et l’instruction dématérialisée des demandes d’autorisation d’urbanisme seront généralisés à partir du 1er janvier 2022.

La saisine par voie électronique appliquée aux demandes d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclaration préalable...), prévue à compter du 7 novembre 2018 (annexe 2 du décret n° 2016-1491 du 4 novembre 2016), est ainsi reportée.

Erosion côtière

Méthodes de régulation (CGDD)

Dans un rapport d’avril 2018, le Commissariat général au développement durable (CGDD) publie une étude sur la régulation de l’érosion côtière en Aquitaine. La lutte contre le recul du trait de côte étant une préoccupation majeure des acteurs publics locaux et nationaux, une action de planification est indispensable à la réussite d’un tel combat. Le CGDD a donc réalisé, en collaboration avec d’autres organismes, une analyse du service de régulation de l’érosion côtière en Aquitaine, afin de déterminer les méthodes utilisées, leurs succès et améliorations possibles.

Modèles

Risque de mouvement de terrain

Arrêté portant refus de permis de construire

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