bannière lettre mail
Lettre d'information juridique n° 174
juin 2018
Textes du mois

Panneau d'affichage du permis de construire

Suppression de l'obligation de mentionner la date d'affichage en mairie du permis

Jurisprudence

ERP. Aménagement intérieur non connu lors de la demande de permis

Mention de l'obligation de demander et d'obtenir une autorisation complémentaire

Eoliennes. Permis de construire

Intérêt pour agir selon la distance

Loi Littoral. Espace remarquable

Site situé en continuité. Unité paysagère de l'ensemble

Reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit

Travaux. Augmentation de l'emprise ou du volume de la construction (oui). Condition : respect du PLU

Questions d'actualité

Procédure de modification du PLU

Sursis à statuer (non)

Droit de préemption commercial

Transfert automatique aux EPCI (non)

Bien préempté. Rétrocession

Acquisition par son ancien propriétaire. Délai de réponse ouvert aux anciens propriétaires

Panneaux solaires

Immeubles situés dans les espaces protégés

Carte communale. Secteurs constructibles

Assimilation aux zones urbaines des PLU (non). Viabilisation des terrains. Obligation (non)

Drones

Surveillance des infractions aux règles d’urbanisme (conditions)

Courrier des lecteurs

Acquisition d'un bien par préemption

Notification de la décision

Dossier
Modèles

Changement de destination

Arrêté accordant un permis de construire avec prescriptions

Textes du mois

Panneau d'affichage du permis de construire

Suppression de l'obligation de mentionner la date d'affichage en mairie du permis

Un arrêté du 24 mai 2018 supprime l'obligation de mentionner sur le panneau d'affichage du permis de construire la date d'affichage en mairie du permis. Cette mention supplémentaire est en effet source d'insécurité juridique.

  • Arrêté du 24 mai 2018 relatif au certificat d'urbanisme, au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme et modifiant le code de l'urbanisme - JO n° 0125 du 2 juin 2018 
Jurisprudence

ERP. Aménagement intérieur non connu lors de la demande de permis

Mention de l'obligation de demander et d'obtenir une autorisation complémentaire avant l'ouverture au public

Lorsque l'aménagement intérieur de locaux constitutifs d'un établissement recevant du public, qui nécessite une autorisation spécifique au titre de l'article L 111-8 du code de la construction et de l'habitation, n'est pas connu lors du dépôt de la demande de permis de construire, l'autorité compétente, dont la décision ne saurait tenir lieu sur ce point de l'autorisation prévue par ce code, ne peut légalement délivrer le permis sans mentionner expressément l'obligation de demander et d'obtenir une autorisation complémentaire avant l'ouverture au public (art. L 425-3 du code de l'urbanisme).

PADD. Exigence de cohérence avec le règlement du PLU

Appréciation par le juge

Pour apprécier la cohérence exigée au sein du PLU entre le règlement du PLU et un projet d'aménagement et de développement durables (PADD), il appartient au juge administratif de rechercher, dans le cadre d'une analyse globale le conduisant à se placer à l'échelle du territoire couvert par le document d'urbanisme, si le règlement ne contrarie pas les orientations générales et objectifs que les auteurs du document ont définis dans le PADD, compte tenu de leur degré de précision.

Par suite, l'inadéquation d'une disposition du règlement du PLU à une orientation ou à un objectif du PADD ne suffit pas nécessairement, compte tenu de l'existence d'autres orientations ou objectifs au sein de ce projet, à caractériser une incohérence entre ce règlement et ce projet.

Eoliennes. Permis de construire

Intérêt pour agir selon la distance

La propriété des requérants est distante de 2,5 kilomètres des cinq éoliennes prévues dans la demande de permis dont la hauteur totale sera de 116 mètres.

Même si, selon l'étude d'impact, le parc éolien sera visible du deuxième étage de l'édifice propriété des requérants, ces derniers ne justifient pas, au regard tant de la distance qui sépare le château du site retenu pour l'implantation du projet éolien que de la configuration des lieux, d'un intérêt leur donnant qualité pour agir.

Loi Littoral. Espace remarquable

Site situé en continuité. Unité paysagère de l'ensemble

Le Conseil d’Etat juge, à propos de parcelles situées en continuité avec un espace remarquable à protéger au sens du premier alinéa de l'article L 146-6 du code de l'urbanisme, vierges de toute construction et boisées d'essences d'arbres ne présentant aucun intérêt particulier que, pour apprécier si ces parcelles présentent le caractère de site ou paysage remarquable à protéger, l'autorité compétente ne peut se fonder sur leur seule continuité avec un espace présentant un tel caractère, sans rechercher si elles constituent avec cet espace une unité paysagère justifiant dans son ensemble cette qualification de site ou paysage remarquable à préserver.

Reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli

Travaux. Augmentation de l'emprise ou du volume de la construction (oui). Condition : respect du PLU

M. C. a demandé un permis de construire afin d'effectuer des travaux de rehaussement d'une partie de sa maison d'habitation pour réaliser, au dessus du garage et d'un salon, une mezzanine d'une superficie de 18 m². Ce permis a été accordé.

La circonstance que cette partie de la maison a été auparavant affectée par un incendie d'origine électrique ne saurait avoir pour effet d'interdire des travaux conduisant à augmenter l'emprise ou le volume de la construction, dès lors que ces travaux respectent les prescriptions fixées par le plan d'urbanisme.

Permis de construire. Raccordement du projet au réseau public d'électricité

Charge des équipements propres

Eu égard aux travaux nécessaires au raccordement du projet au réseau public d'électricité, que la commune n'a pas l'intention de réaliser et qui ne peuvent être regardés comme des équipements propres au sens de l'article L 332-15 du code de l'urbanisme, le maire a légalement pu déclarer que le projet de construction de 15 à 30 lots n'était pas, en l'état, réalisable au regard des dispositions de l'article L 111-4* du code de l'urbanisme.

* dispositions figurant désormais à l'article L 111-11 du code de l'urbanisme.

Déclaration préalable. Qualité pour la demander

Usufruitier (non)

En l’absence de mandat ou d’autorisation du nu-propriétaire, l’usufruitier n’a pas qualité pour déposer une déclaration préalable au sens du a) de l’article R 423-1 du code de l'urbanisme.

Par ailleurs, l’usufruitier qui déclare dans le formulaire CERFA du dossier, en l’absence d’accord du nu-propriétaire, remplir les conditions définies à l’article R 423-1 du code de l'urbanisme, doit être regardé comme se livrant à une manœuvre de nature à induire l’administration en erreur.

Questions d'actualité

Procédure de modification du PLU

Débat sur les orientations générales du PADD (non). Sursis à statuer (non)

Le sursis à statuer, prévu à l'article L 424-1 du code de l'urbanisme, est une mesure de sauvegarde qui consiste, pour l'administration, à différer sa réponse à une demande d'autorisation concernant des travaux, constructions ou installations. Elle intervient notamment lorsque les travaux en cause sont susceptibles de compromettre ou de rendre plus onéreuse la mise en œuvre d'un PLU en cours d'élaboration (ou de révision).

Par ailleurs, le dernier alinéa de l'article L 153-11 du code de l'urbanisme prévoit que l'autorité compétente pour délivrer les autorisations d'urbanisme peut décider de surseoir à statuer dès lors qu'a eu lieu le débat sur les orientations générales du projet d'aménagement et de développement durables. La procédure de modification du PLU n'ouvrant pas la possibilité de modifier le projet d'aménagement et de développement durables, et donc de débattre de ses orientations, le mécanisme du sursis à statuer ne peut être enclenché.

Toutefois, conformément aux dispositions prévues à l'article R 111-2 du code de l'urbanisme, l'autorité qui délivre l'autorisation de construire peut, au vu du projet et des risques locaux avérés, refuser l'autorisation si la construction porte atteinte au respect de la salubrité ou de la sécurité publique.

Droit de préemption commercial

Transfert automatique aux EPCI (non)

Les articles L 214-1 et suivants du code de l'urbanisme définissent et encadrent le droit de préemption des communes sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce, les baux commerciaux et les terrains faisant l'objet de projets d'aménagement commercial. Ce droit de préemption appartient à la commune, laquelle doit préalablement définir, par délibération motivée, un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, à l'intérieur duquel le droit de préemption peut s'exercer.

L'article L 214-1-1 du même code permet à la commune, lorsqu'elle fait partie d'un EPCI y ayant vocation, de déléguer à cet établissement, avec son accord, tout ou partie des compétences attribuées à la commune par les articles L 214-1 et suivants. 

Le Gouvernement n'envisage pas de remettre en cause ces dispositions et de prévoir un transfert automatique de la délimitation du périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, ainsi que du droit de préemption afférent, aux EPCI y ayant vocation.

Bien préempté. Rétrocession

Acquisition par son ancien propriétaire. Délai de réponse ouvert aux anciens propriétaires

Selon l'article R 213-16 du code de l'urbanisme, lorsque l'identité et le domicile de l'ancien propriétaire ou de ses ayants cause universels ou à titre universel sont connus, l'offre de rétrocession formulée en application de l'article L 213-11 (al. 2) ou de l'article L 212-2-2 leur est notifiée individuellement par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle doit contenir l'indication d'un prix.

Les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel disposent d'un délai de 2 mois à compter de la date d'avis de réception de la notification pour faire connaître leur décision d'acceptation ou de renonciation.

Panneaux solaires

Immeubles situés dans les espaces protégés

1. Le code de l'urbanisme soumet à déclaration préalable les travaux ayant pour effet de modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant. L'installation de panneaux solaires, notamment sur un toit, entraînant une modification de l'aspect extérieur, est donc soumise au régime de la déclaration préalable.

2. L'installation de panneaux solaires, lorsqu'elle est projetée sur les immeubles situés dans les espaces protégés pour leur intérêt patrimonial tels que les sites patrimoniaux remarquables ou les abords de monuments historiques, nécessite que la déclaration préalable soit transmise à l'architecte des Bâtiments de France (ABF) pour expertise et accord.

Il est indispensable de concilier les politiques en matière de conservation du patrimoine et celles en faveur du développement durable, notamment l'énergie solaire. L'ABF demeure à la disposition des demandeurs en amont du dépôt d'une autorisation de travaux afin de les conseiller et de les orienter dans la conception de leur projet, notamment lorsqu'il s'agit d'énergies renouvelables. La mission de conseil de l'ABF fait d'ailleurs partie des axes de la stratégie pluriannuelle en faveur du patrimoine, que la ministre a récemment présentée.

Enfin, dans l'hypothèse où un demandeur souhaiterait contester l'avis rendu par l'ABF sur son dossier, il peut toujours faire appel en cas de refus d'autorisation de travaux. L'autorité compétente en matière d'urbanisme peut également faire appel de cet avis.

Carte communale. Secteurs constructibles

Assimilation aux zones urbaines des PLU (non). Viabilisation des terrains. Obligation (non)

1. La carte communale délimite les secteurs où les constructions sont autorisées et les secteurs où les constructions ne sont pas admises, à l'exception de l'adaptation, du changement de destination, de la réfection ou de l'extension des constructions existantes ou des constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs à l'exploitation agricole ou forestière et à la mise en valeur des ressources naturelles (art. L 161-4 du code de l'urbanisme).

Aucune disposition législative ou réglementaire n'interdit de classer des terrains non équipés en voirie et réseaux divers dans des secteurs où les constructions sont autorisées. Dans le même temps, le code de l'urbanisme ne permet pas de contraindre la commune à s'engager à équiper ces terrains dans un délai déterminé suite à l'approbation de la carte communale. En effet, si la carte communale est, comme le plan local d'urbanisme, un véritable document d'urbanisme, elle n'en conserve pas moins son régime juridique propre et il n'est pas possible d'assimiler les secteurs constructibles de la première aux zones urbaines du second. Il appartient donc à la commune de décider de la date à laquelle seront réalisés les équipements nécessaires à la viabilisation de ces terrains.

En tout état de cause, il est impossible de faire supporter les coûts correspondants à ces travaux aux pétitionnaires. En effet, les bénéficiaires d'autorisations de construire ne peuvent être tenus que des obligations limitativement prévues à l'article L 332-6 du code de l'urbanisme.

2. Enfin, dans le cadre du droit local d'Alsace-Moselle, s'il est possible d'édicter un règlement municipal de construction en complément d'une carte communale, en revanche, un tel règlement ne saurait contenir des dispositions visant à subordonner les autorisations de construire sur des terrains situés en zone constructible au regard de la carte communale au fait que le pétitionnaire réalise préalablement les travaux de viabilisation de ces parcelles. Conformément à la loi locale du 7 novembre 2010, le règlement municipal de construction ne peut en effet contenir que des dispositions encadrant la police des constructions dans l'intérêt de la sécurité, de l'hygiène et de l'esthétique locale.

Drones

Surveillance des infractions aux règles d’urbanisme (conditions)

La captation d'images opérée par des policiers dans un lieu inaccessible depuis la voie publique doit, en application des dispositions de l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme, être fondée sur une prévision législative, telle que l'article 706-96 du code de procédure pénale. À défaut, aucune intrusion ne peut être valablement effectuée en un tel lieu (Cass., 21 mars 2007, n° 06-89444).

En conséquence, le constat d'une infraction sur une propriété privée à l'aide d'un drone peut être considéré comme illicite dès lors que la zone contrôlée est inaccessible aux regards.

Courrier des lecteurs

Acquisition d'un bien par préemption

Notification de la décision

A qui la notification de la décision de l'acquisition d'un bien par préemption doit-elle être faite (notamment quand le notaire est le mandataire des vendeurs) ? La notification à l'acquéreur est-elle obligatoire ?


L’article L 213-2 du code de l’urbanisme mentionne une notification « au vendeur, au notaire et, le cas échéant, à la personne mentionnée dans la déclaration d'intention d'aliéner qui avait l'intention d'acquérir le bien. »

Il a été jugé que si la délibération du conseil municipal décidant de préempter des biens a été notifiée au notaire devant lequel a été conclue la promesse de vente et qui avait signé la déclaration d’intention d’aliéner les biens en cause, cette notification fait courir le délai de recours contentieux contre cet acte à l’encontre des propriétaires dès lors que le notaire devait être regardé comme le mandataire de ces propriétaires et que la déclaration d’intention d’aliéner ne mentionnait pas expressément comme elle aurait pu le faire à qui des propriétaires ou du mandataire la décision de préemption devait être notifiée (CE, 30 juin 2006, commune de Mane, n° 274062).

Dossier

Personnes susceptibles d’exercer un recours

Notion d’intérêt à agir

Modèles

Changement de destination

Arrêté accordant un permis de construire avec prescriptions

Retrouvez ce modèle sur http://laviecommunale/bases-de-donnees

icone modele
  •  
    Modèles et formulaires
  •  
    Droit du sol
  • Permis de construire
icone copyright

La Commune et l'Urbanisme

60, rue François Ier - 75008 Paris
01 43 59 27 41 | 01 43 59 80 27
Arnaud d'Andigné

La Vie Communale et Départementale SA | Capital de 100 000 €
572 028 181 (SIREN)
0420 W 92 698
OVH

Retrouvez-nous sur Twitter