bannière lettre mail
Lettre d'information juridique n° 173
mai 2018
Textes du mois

Diagnostic de performance énergétique

Réseaux de chaleur et de froid. Contenu en CO2. Actualisation

Programme "Action Cœur de ville"

Villes bénéficiaires et procédure d'engagement

Jurisprudence

Révision du document d’urbanisme

Constitution d'un patrimoine foncier par un maire. Prise illégale d’intérêt (oui)

Construction existante non conforme au PLU

Nouveaux travaux non concernés par la conformité au PLU. Délivrance du permis (oui)

Zone agricole. Centrale photovoltaïque au sol

Compatibilité avec l'activité pastorale (élevage d’alpagas)

Questions d'actualité

Travaux sur un ERP

Autorisation unique. Permis de construire (oui). Déclaration préalable (non)

Convention PUP. Changement de promoteur

Transfert de permis de construire. Avenant ou nouvelle convention

Permis de construire valant division

Possibilité pour chaque propriétaire d'édifier une maison individuelle pour son propre compte (non)

Certificats d'urbanisme

Facturation par les services instructeurs (non)

Courrier des lecteurs

DAACT

Absence de contrôle par les services de la mairie. Responsabilité

Dépôt de la DAACT

Travaux non conformes. Permis modificatif (oui)

Lotissement communal

Commercialisation anticipée. Garanties

Dossier
Informations pratiques

Conception des documents d'urbanisme

Prise en compte du changement climatique. Accompagnement des territoires (CEREMA)

Réforme du droit immobilier

Projet de loi ÉLAN

Lutte contre l'étalement urbain

Guide de bonnes pratiques (ADEME)

Modèles

Recherche et constat des infractions d'urbanisme

Arrêté de commissionnement d'un agent

Textes du mois

Bâtiments existants. Diagnostic de performance énergétique

Réseaux de chaleur et de froid. Contenu en CO2. Actualisation

Un arrêté du 11 avril 2018 procède à l'actualisation du contenu en CO2 des réseaux de chaleur et de froid pour la réalisation des diagnostics de performance énergétique, à partir des données d'exploitation 2016.

  • Arrêté du 11 avril 2018 modifiant l'arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine - JO n° 0088 du 15 avril 2018

Programme "Action Cœur de ville"

Villes bénéficiaires et procédure d'engagement

L'instruction n° TERR1810707C du 16 avril 2018 demande aux préfets d'annoncer la liste des communes retenues pour être bénéficiaires du programme « Action cœur de ville », suite à l’instruction du 10 janvier 2018 du ministre de la Cohésion des territoires, et de présenter la procédure d’engagement du conventionnement pluriannuel avec les villes retenues et leur intercommunalité.

  • Instruction n° TERR1810707C du 16 avril 2018 relative au programme « Action Cœur de ville » : annonce des villes bénéficiaires et étapes d’élaboration des conventions-cadres pluriannuelles
Jurisprudence

Révision du document d’urbanisme

Constitution d'un patrimoine foncier par un maire. Prise illégale d’intérêt (oui)

Il est reproché à un maire d’avoir constitué un patrimoine foncier dans un secteur dont il connaissait le fort potentiel au travers de la révision du PLU initiée par le conseil municipal qu'il présidait et d’avoir ainsi perçu une plus-value de près de deux millions et demi d'euros.

La Cour de cassation confirme la condamnation pour prise illégale d'intérêts à 3 ans d'emprisonnement dont 18 mois avec sursis, 75 000 € d'amende, 5 ans de privation de droits civils, civiques et de famille.

Construction existante non conforme au PLU

Nouveaux travaux non concernés par la conformité au PLU. Délivrance du permis (oui)

Lorsqu'une construction existante n'est pas conforme à une ou plusieurs dispositions d'un plan local d'urbanisme (PLU) régulièrement approuvé, un permis de construire ne peut être légalement délivré pour la modification de cette construction que si les travaux envisagés rendent l'immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues ou s'ils sont étrangers à ces dispositions.

Pour l'application de cette règle, des travaux entrepris sur un immeuble existant qui n'impliquent pas la création de nouveaux logements mais seulement l'extension de logements existants doivent être regardés comme étrangers aux dispositions d'un PLU imposant un nombre minimal de places de stationnement par logement.

Construction en zone agricole. Centrale photovoltaïque au sol

Compatibilité avec l'activité pastorale (élevage d’alpagas)

Les dispositions de l’avant-dernier alinéa de l’article L 123-1 du code de l’urbanisme, éclairées par les travaux préparatoires de la loi du 27 juillet 2010 de modernisation de l’agriculture et de la pêche dont elles sont issues, ont pour objet de conditionner l’implantation de constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs dans des zones agricoles à la possibilité d’exercer des activités agricoles, pastorales ou forestières sur le terrain où elles doivent être implantées et à l’absence d’atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages.

Pour vérifier si la première de ces exigences est satisfaite, il appartient à l’administration d’apprécier si le projet permet l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière significative sur le terrain d’implantation du projet, en tenant compte notamment de la superficie de la parcelle, de l’emprise du projet, de la nature des sols et des usages locaux (CE, 8 février 2017, société Photosol, n° 395464)

L’implantation d’une centrale photovoltaïque n’est pas incompatible avec l’activité pastorale envisagée, susceptible de permettre une extension d’un troupeau d’alpagas, dont l’élevage caractérise une activité agricole significative. Elle a pris en compte les caractéristiques de l’élevage existant en surélevant la hauteur minimale sous les panneaux. Le préfet n’a ainsi pas commis d’erreur de droit en autorisant la centrale projetée.

Questions d'actualité

Travaux sur un ERP

Autorisation unique. Permis de construire (oui). Déclaration préalable (non)

Les travaux portant sur un établissement recevant du public* sont soumis à une autorisation de travaux régie par le code de la construction et de l'habitation (art. L 111-8).

Lorsque ces travaux relèvent en même temps du champ d'application du permis de construire, celui-ci joue un rôle intégrateur de sorte que le pétitionnaire obtiendra une décision unique.

Toutefois, si un projet est soumis à simple déclaration préalable au titre du code de l'urbanisme, comme les changements de destination sans modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment, cette dernière ne tient pas lieu de l'autorisation prévue par le code de la construction et de l'habitation. Il est donc nécessaire d'obtenir une autorisation de travaux au titre de ce code. La décision de non-opposition et l'autorisation de travaux au titre du code de la construction et de l'habitation seront distinctes.

* définis à l'article R 123-2 du code de la construction et de l'habitation.

Convention PUP. Changement de promoteur

Transfert de permis de construire. Avenant ou nouvelle convention

Le dispositif de projet urbain partenarial (PUP) est un mode de financement conventionnel des équipements publics. 

Les parties à la convention sont le maire ou le président de l'EPCI compétent en matière de plan local d'urbanisme et le ou les propriétaires de terrains, le ou les aménageurs, le ou les constructeurs. Le signataire de la convention est le porteur du projet (aménageur ou constructeur). Il peut aussi être le propriétaire du terrain s'il n'est pas lui-même porteur du projet. Ce signataire est le redevable.

En cas de changement d'un des cocontractants à la convention, la nature contractuelle de cette convention oblige à ce qu'un avenant à cette dernière soit passé. Une fois cet avenant pris, le nouveau promoteur se substitue dans ses droits et obligations à l'ancien promoteur.

Lorsqu'il y a transfert de permis de construire, le bénéficiaire initial ne peut mettre en œuvre le permis pour lequel il a signé la convention. Il revient donc à la collectivité de signer avec le nouveau titulaire une nouvelle convention ou un avenant à celle précédemment établie afin qu'il soit redevable de la participation.

Permis de construire valant division

Possibilité pour chaque propriétaire d'édifier une maison individuelle pour son propre compte (non)

Selon l'article R 442-1 du code de l'urbanisme, le permis de construire valant division constitue une exception au principe selon lequel une division foncière en vue de bâtir est constitutive d'un lotissement. Le bénéficiaire de ce permis est autorisé à édifier plusieurs bâtiments et à procéder à la division en propriété ou en jouissance du terrain d'assiette avant l'achèvement des travaux.

Si l'article R 431-24 ne fait plus de l'unicité de maître d'ouvrage une condition de délivrance du permis valant division, cette évolution rédactionnelle ne saurait être interprétée comme ouvrant la faculté aux différentes personnes propriétaires du même terrain d'y avoir recours alors même que chacun d'eux doit par la suite édifier, pour son propre compte, une maison individuelle. Une telle interprétation, impliquant d'admettre la scission totale du permis, serait contraire au principal objectif du dispositif, celui de permettre la présentation et la réalisation d'un projet d'ensemble. Surtout, elle conduirait à un contournement des règles applicables au lotissement dès lors que l'opération consistant à procéder à une division foncière puis, sur chaque terrain résultant de cette division, à élever un bâtiment sous la maîtrise d'ouvrage de l'acquéreur de ce terrain, relève du régime du lotissement. 

Certificats d'urbanisme

Facturation par les services instructeurs (non)

L'article 134 de la loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) réserve, depuis le 1er juillet 2015, la mise à disposition des services de l'État pour l'instruction des actes d'urbanisme aux seules communes compétentes appartenant à des EPCI de moins de 10 000 habitants, ou, si c'est l'EPCI qui a la compétence en matière d'urbanisme, aux seuls EPCI de moins de 10 000 habitants.

L'instruction des autorisations d'urbanisme est considérée comme un service public administratif. Or, le paiement d'une redevance pour service rendu n'est pas incompatible avec la notion de service public administratif. En revanche, il n'apparaît possible de répercuter tout ou partie de cette redevance sur les pétitionnaires que si une disposition législative l'autorise expressément, dans le respect du principe d'égalité des citoyens devant les charges publiques.

À ce jour, aucune disposition législative n'est prévue pour répercuter tout ou partie de cette redevance sur les bénéficiaires des actes d'urbanisme.

Courrier des lecteurs

DAACT

Absence de contrôle par les services de la mairie. Responsabilité

Avant d'être signée, la DAACT nécessite-t-elle absolument un constat visuel sur place par les services de la commune pour vérifier la conformité des travaux ? Quels sont les risques encourus pour la commune en l'absence de tels contrôles ?



Passé le délai de 3 mois (en règle générale), l’autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux (art. L 462-2). Le propriétaire peut demander à l’administration de lui en donner acte par une attestation écrite (art. R 462-10).

Mais la délivrance de cette attestation ne joue pas sur la responsabilité individuelle du bénéficiaire de l’autorisation sur le plan pénal. En effet, tant que le délai propre à l’action pénale n’est pas prescrit (6 ans), l’autorité de police, parfois différente de l’autorité compétente en matière d’urbanisme, pourra toujours constater l’infraction pénale en dressant un procès-verbal (JO AN, 19.01.2010, question n° 56460, p. 594).

Ainsi, les risques qui découlent de la situation décrite par notre correspondant ne sont pas considérables, sans être complètement nuls ; ils pourraient par exemple survenir dans le cas d’une revente avec un nouveau propriétaire qui voudrait faire des travaux complémentaires et qui pourrait être empêché en cas d’illégalité de la construction initiale.

Dépôt de la DAACT

Travaux non conformes. Permis modificatif (oui)

Un pétitionnaire a remis sa DAACT. Lors de notre visite de récolement effectuée une semaine plus tard, l'agent s'est rendu compte que le pétitionnaire avait mis une fenêtre à la place d'une porte. Peut-il encore déposer un permis de construire modificatif ?


S’il ne peut être délivré un permis de construire modificatif quand les travaux résultant du permis initial sont complètement exécutés (CAA Marseille, 21 octobre 2010, Rebeyrolles, n° 08MA03350), la circonstance qu’un permis de construire modificatif ait été obtenu après la formulation de la déclaration d’achèvement n’a aucune incidence sur la légalité de cette autorisation dès lors que la conformité des travaux n’a pas été actée (CAA Nancy, 20 janvier 2011, M. A., n° 09NC01896).

Lotissement communal

Commercialisation anticipée. Garanties

S'agissant de l'autorisation de ventes par anticipation de lots d'un lotissement communal, la commune est-elle assujettie à l'obligation de produire la garantie financière d'achèvement des travaux de viabilité ? Si oui, les organismes bancaires sont-ils seuls habilités à délivrer cette garantie ? Le comptable public peut-il se substituer à eux ?

En cas d’autorisation de commercialisation des lots avant la réalisation des travaux de finition, la commune n’est pas tenue de fournir les mêmes garanties qu’un lotisseur. Aucune consignation à un compte bloqué ne lui est imposée.

En cas d'autorisation de commercialisation des lots avant l’exécution de tous travaux pour le bénéficiaire d’une garantie d’achèvement des travaux, la commune doit donc produire une garantie d’achèvement des travaux auprès d’une banque ou d’un établissement financier. 

En la matière, ce sont les articles R 441-12 et suivants du code de l’urbanisme qui s’appliquent.

1. Le code de l’urbanisme permet de commercialiser des lots, après avoir obtenu le permis d'aménager, mais avant la réalisation des travaux. Il limite cependant cette possibilité à deux exceptions (art. R 442-13 du code de l'urbanisme) :

- autorisation de commercialisation des lots avant la réalisation des travaux de finition ;
- autorisation de commercialisation des lots avant l’exécution de tous travaux pour le bénéficiaire d’une garantie d’achèvement des travaux.

Selon l'article R 442-13 précité, quand le demandeur sollicite l'autorisation de différer, en vue d'éviter la dégradation des voies pendant la construction des bâtiments, la réalisation du revêtement définitif de ces voies, l'aménagement des trottoirs, la pose de leurs bordures, la mise en place des équipements dépendant de ces trottoirs ainsi que les plantations prescrites, cette autorisation est subordonnée à l'engagement du demandeur de terminer les travaux dans les délais que fixe l'arrêté et, si le lotisseur n'est pas une collectivité publique, à la consignation à cette fin, en compte bloqué, d'une somme équivalente à leur coût, fixé par ledit arrêté, ou à la production d'une garantie d'achèvement desdits travaux établie conformément à l'article R 442-14.

Le lotisseur justifie d'une garantie d'achèvement des travaux établie conformément à l'article R 442-14. 

2. Selon l’article R 442-14, la garantie de l'achèvement des travaux est donnée par une banque, un établissement financier ou une société de caution mutuelle. Cette intervention peut prendre la forme :

- soit d'une ouverture de crédit par laquelle celui qui l'a consentie s'oblige à avancer au lotisseur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux, cette convention devant stipuler au profit des futurs attributaires de lots le droit d'en exiger l'exécution ;
- soit d'une convention aux termes de laquelle la caution s'oblige envers les futurs attributaires de lots, solidairement avec le lotisseur, à payer les sommes nécessaires à l'achèvement des travaux.

3. Enfin, pour les lotissements communaux, la production d'une garantie d'achèvement des travaux reste une formalité obligatoire. Dans le cas où il s'agit d'une commune aménageant un lotissement en régie directe, celle-ci peut adhérer à une société de caution mutuelle ou, avec l'accord préalable du ministre chargé du Trésor, obtenir la garantie d'achèvement d'un établissement bancaire (JO AN, 28.04.2003, question n° 11753, p. 3349).

Dossier

Autorité compétente pour délivrer l'autorisation d'urbanisme

Informations pratiques

Conception des documents d'urbanisme en matière d'énergie et climat

Prise en compte du changement climatique. Accompagnement des territoires (CEREMA)

Le Centre d'études et d'expertise sur les risques, l'environnement, la mobilité et l'aménagement (Cerema) a développé un outil dénommé « Clim'Urba » qui vise à accompagner les territoires dans la conception de leurs documents d'urbanisme en matière d'énergie et climat. 

Réforme du droit immobilier

Projet de loi ÉLAN

Le projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ÉLAN) a un objectif de prendre en compte les diverses mutations de la société française à travers une large réforme du droit immobilier.

Lutte contre l'étalement urbain

Guide de bonnes pratiques (ADEME)

L'ADEME propose un guide destiné aux professionnels acteurs de l'urbanisme et aux élus des collectivités territoriales. Il a pour titre « Faire la ville dense, durable et désirable ».  

Modèles

Recherche et constat des infractions d'urbanisme

Arrêté de commissionnement d'un agent

Retrouvez ce modèle sur http://laviecommunale/bases-de-donnees

icone modele
  •  
    Modèles et formulaires
  •  
    Droit du sol
  • Infractions au droit des sols
icone copyright

La Commune et l'Urbanisme

60, rue François Ier - 75008 Paris
01 43 59 27 41 | 01 43 59 80 27
Arnaud d'Andigné

La Vie Communale et Départementale SA | Capital de 100 000 €
572 028 181 (SIREN)
0420 W 92 698
OVH

Retrouvez-nous sur Twitter