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Lettre d'information juridique n° 172
avril 2018
Textes du mois
Jurisprudence

Permis de construire un hangar avec une habitation

Délai d’instruction. Notion de maison individuelle

Programmes de logements. Règlement du PLU

Proportion de logements d'une taille minimale

Vice affectant le permis de construire initial

Régularisation par un permis modificatif. Recours (non)

Permis de construire valant autorisation d'exploitation commerciale

Indépendance des législations. Moyen inopérant

Taxe d'aménagement

Montant supérieur à 1 500 €. Emission de deux titres de perception

Aménagement commercial

Refus du mitage commercial. Compatibilité avec le SCoT (non)

Questions d'actualité

Zones A ou N des PLU

Principe d'inconstructibilité. Exceptions

Autorisation d’urbanisme

Prise en charge des réseaux souterrains par le lotisseur

Bâtiment achevé

Régularisation

Courrier des lecteurs

Enquête publique

Rapport du commissaire enquêteur. Communication

Dossier
Informations pratiques

Document d'urbanisme

Intégration des enjeux du SDAGE et du PGRI. Guide

Modèles

Instruction des autorisations d’occupation du sol

Arrêté de délégation de signature

Textes du mois

Evaluation environnementale et participation du public

Promulgation de la loi n° 2018-148

L’ordonnance n° 2016-1058 du 3 août 2016 relative à la modification des règles applicables à l’évaluation environnementale des projets, plans et programmes et l’ordonnance n° 2016-1060 du 3 août 2016 portant réforme des procédures destinées à assurer l’information et la participation du public à l’élaboration de certaines décisions susceptibles d’avoir une incidence sur l’environnement ont été publiées le 5 août 2016. La loi n° 2018-148 du 2 mars 2018 donne pleinement valeur législative au texte. La loi, qui avait initialement vocation à ratifier les ordonnances précitées, contient également des nouveautés.

Evaluation environnementale. L'article L 122-1 du code de l’environnement définit la notion de projet comme « la réalisation de travaux de construction, d’installations ou d’ouvrages, ou d’autres interventions dans le milieu naturel ou le paysage, y compris celles destinées à l’exploitation des ressources du sol ». 

Désormais, l’étude d’impact devra notamment porter « sur la consommation d’espaces agricoles, naturels et forestiers » (art. L 122-3 du code de l’environnement).

Le texte ajoute également à l’article L 122-1 du code de l’environnement l’obligation, pour tous les projets, d’une réponse écrite du maître d’ouvrage à l’avis formulé par l’autorité environnementale.

Concertation. Afin de donner davantage d’effectivité aux mécanismes de consultation, la loi permet de rallonger le délai à 4 mois au cours duquel les populations concernées par un projet, les exécutifs territoriaux et les associations agréées peuvent se saisir du droit d’initiative. De plus, le seuil de dépenses ou subventions au-delà duquel il peut être exercé a été abaissé de 10 millions à 5 millions d’euros.

En matière de participation du public, la loi n° 2018-148 donne également la possibilité de désigner un garant entre la fin de la phase de participation préalable et le début de l’enquête publique (art. L 121-16-2 du code de l’environnement).

  • Loi n° 2018-148 du 2 mars 2018 ratifiant les ordonnances n° 2016-1058 du 3 août 2016 relative à la modification des règles applicables à l'évaluation environnementale des projets, plans et programmes et n° 2016-1060 du 3 août 2016 portant réforme des procédures destinées à assurer l'information et la participation du public à l'élaboration de certaines décisions susceptibles d'avoir une incidence sur l'environnement - JO n° 0052 du 3 mars 2018
Jurisprudence

Demande de permis de construire un hangar avec une habitation

Délai d’instruction. Notion de maison individuelle

Le délai d'instruction de droit commun est de 2 mois pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle et de 3 mois pour les autres demandes de permis de construire (art. R 423-23 du code de l'urbanisme).

Le Conseil d’Etat précise la notion de maison individuelle au sens de ces dispositions. Sont concernées les demandes portant sur un immeuble dont les surfaces sont exclusivement ou principalement affectées à un usage d'habitation et qui, selon les termes de l'article L 231-1 du code de la construction et de l'habitation, ne comporte « pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage. »

Tel n’est pas le cas d’une demande de permis de construire concernant un hangar à usage agricole de 534,05 m2, dont 138,46 m2 affectés à l'habitation et 395,59 m2 affectés à l'activité agricole. Ce projet, qui n'est pas principalement affecté à l'habitation, ne peut, pour l'application de ces dispositions, être regardé comme une maison individuelle.

Le délai d'instruction de cette demande n'est donc pas celui de 2 mois applicable aux projets de maison individuelle, mais celui de 3 mois applicable dans les autres cas.

Programmes de logements. Règlement du PLU

Proportion de logements d'une taille minimale

En application du 3° du II de l'article L 123-1-5 du code de l'urbanisme, désormais repris à l'article L 151-14, le règlement du plan local d'urbanisme peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels les programmes de logements comportent une proportion de logements d'une taille minimale qu'il fixe.

Afin d'assurer une meilleure prise en compte des besoins des familles, il peut donc imposer, dans ces zones, que les programmes immobiliers comportent une proportion de logements d'une taille minimale, définie en fonction du nombre de pièces dont ils se composent, proportion qui peut être exprimée sous la forme d'un pourcentage de la surface totale des logements.

En revanche, selon le Conseil d’Etat, le règlement ne saurait imposer sur ce fondement aux constructeurs une répartition détaillée des logements selon leur taille, notamment en imposant plusieurs types de logements et en fixant des proportions minimales à respecter pour plusieurs types.

Vice affectant le permis de construire initial

Régularisation par un permis modificatif. Recours (non)

Lorsqu'un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'un permis modificatif dès lors que celui-ci assure :

- le respect des règles de fond applicables au projet en cause ;
- répond aux exigences de forme ;
- ou a été précédé de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises.

De même, il peut être régularisé par un permis modificatif si la règle relative à l'utilisation du sol qui était méconnue par le permis initial a été entre-temps modifiée.

Les irrégularités ainsi régularisées ne peuvent plus être utilement invoquées à l'appui d'un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

  • CE, 7 mars 2018, Mme A., n° 404079 et 404080

Permis de construire valant autorisation d'exploitation commerciale

Indépendance des législations. Moyen inopérant

Les dispositions du code de commerce et du code de l'urbanisme constituent des législations indépendantes, répondant à des finalités distinctes. Par suite, des moyens tirés de la méconnaissance des dispositions du code de commerce, en l'espèce de l'article L 752-1 relatif aux autorisations d'exploitation commerciale, ne peuvent être utilement invoquées à l'appui d'une requête dirigée contre un permis relevant de l'article L 425-4 du code de l'urbanisme en tant qu'il vaut autorisation de construire.

  • CE, 7 mars 2018, Mme A., n° 404079 et 404080

Taxe d'aménagement

Montant supérieur à 1 500 €. Emission de deux titres de perception

Les articles L 331-21 et L 331-24 du code de l'urbanisme ont pour effet, lorsque le montant de la taxe d'aménagement excède 1 500 € :

- d'une part, de rendre obligatoire l'émission de deux titres de perception d'un même montant ;
- d'autre part, de faire obstacle à l'émission du premier de ces titres moins de 12 mois après la date de délivrance de l'autorisation de construire ou d'aménager, la date de la décision de non-opposition ou la date à laquelle l'autorisation est réputée avoir été accordée, et à l'émission du second de ces titres moins de 24 mois après les mêmes dates, sans imposer dans tous les cas un délai minimal de 12 mois entre l'émission des deux titres.

  • CE, 5 mars 2018, Mme B., n° 410670

Aménagement commercial

Refus du mitage commercial. Compatibilité avec le SCoT (non)

Un projet d’ensemble commercial de 15 343 m² de surface de vente implanté dans une zone industrielle, même proche d’un vaste ensemble commercial situé au sein d’une ZACOM, est incompatible avec le SCoT lorsque dans celui-ci a été expressément décidé, dans ses orientations et objectifs, de concentrer le développement commercial au sein d’espaces d’accueil préférentiel du commerce et de « refuser le mitage commercial ». C’est donc à bon droit que la CNAC a notamment retenu ce motif pour refuser le projet dit « Parc du Béarn » aux portes de Pau.

Questions d'actualité

Zones A ou N des PLU

Principe d'inconstructibilité. Exceptions

Les constructions ne sont pas autorisées en zones A et N des PLU (art. R 151-23 et R 151-25 du code de l'urbanisme).

1. Toutefois, peuvent être autorisées des constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole et des constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services publics, « dès lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice d'une activité agricole, pastorale ou forestière du terrain sur lequel elles sont implantées et qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages ».

2. Par ailleurs, pour gérer le bâti d'habitation existant dans les zones A ou N, l'article L 151-12 du code de l'urbanisme autorise, sous réserve du respect strict de certaines conditions, les extensions et les annexes aux bâtiments d'habitation.

3. Pour mémoire, une annexe est une construction secondaire, de dimensions réduites et inférieures à la construction principale, qui apporte un complément aux fonctionnalités de la construction principale. Elle doit être implantée selon un éloignement restreint entre les deux constructions afin de marquer un lien d'usage. Elle peut être accolée ou non à la construction principale avec qui elle entretient un lien fonctionnel, sans disposer d'accès direct depuis la construction principale (lexique national d'urbanisme - ministère de la Cohésion des territoires).

Autorisation d’urbanisme

Prise en charge des réseaux souterrains par le lotisseur

Selon l'article L 332-15 du code de l'urbanisme, l'autorité qui délivre l'autorisation de construire, d'aménager ou de lotir exige, en tant que de besoin, du bénéficiaire de celle-ci la réalisation et le financement de tous travaux nécessaires à la viabilité et à l'équipement de la construction, du terrain aménagé ou du lotissement, notamment en ce qui concerne la voirie, l'alimentation en eau, gaz et électricité, les réseaux de télécommunication, l'évacuation et le traitement des eaux et matières usées, l'éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés.

S'agissant du réseau électrique, le lotisseur peut assurer la desserte de son opération sous la responsabilité du maître d'ouvrage de la construction des réseaux électriques. Concernant la desserte téléphonique, il revient au lotisseur de réaliser les chambres nécessaires aux opérations de tirage et de raccordement des câbles.

NDLR : les participations susceptibles d’être réclamées au titre de l’article L 332-15 ne concernent que les équipements propres au projet. Dès lors que des équipements excèdent, par leurs caractéristiques et leurs dimensions, les seuls besoins constatés et simultanés d'un ou, le cas échéant, plusieurs lotissements et ne peuvent, par suite, être regardés comme des équipements propres au sens de l'article L 332-15, leur coût ne peut être, même pour partie, supporté par le constructeur ou le lotisseur au titre de cet article (CE, 17 mai 2013, société Isère Développement Environnement, n° 337120).

Bâtiment achevé

Régularisation

1. Conformément aux articles L 462-2 et R 462-9 du code de l'urbanisme, dans le cadre de la procédure de contrôle des travaux, le maître d'ouvrage peut être mis en demeure de déposer un dossier modificatif. Le dépôt de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux ne fait pas obstacle à la délivrance du permis modificatif mais, une fois le certificat de conformité délivré, le permis modificatif ne pourra plus être accordé (CAA Nancy, 20 janvier 2011, commune de Montbéliard, n° 09NC01896).

2. La procédure de régularisation n'est pas ouverte pour les constructions et travaux soumis à déclaration préalable, cas dans lequel une nouvelle déclaration doit être déposée.

Courrier des lecteurs

Enquête publique

Rapport du commissaire enquêteur. Communication

Suite à une enquête publique, y a-t-il obligation de fournir des exemplaires du rapport du commissaire enquêteur dans leur intégralité, quel que soit le nombre de pages ? Sachant que ce rapport est consultable sur le site internet de la préfecture, peut-on simplement renvoyer les personnes sur ce site, en s'exonérant des documents papier ?


La réponse est négative. La Commission d’accès aux documents administratifs a estimé que la mise en ligne d’un document sur le site internet d’un ministère ne pouvait être regardée comme une diffusion publique au sens de l’article 2 de la loi du 17 juillet 1978 (aujourd’hui article L 311-2 du code des relations entre le public et l’administration), dispensant l’autorité administrative de ses obligations en matière de communication de documents (CADA, 7 décembre 2000, n° 20004094 : « Le droit à communication ne s'exerce plus lorsque les documents font l'objet d'une diffusion publique »).

Les règles en la matière sont les suivantes.

1. L’accès aux documents administratifs s’exerce au choix du demandeur et dans la limite des possibilités techniques de l’administration (art. L 311-9 du code des relations entre le public et l'administration) :

- par consultation gratuite sur place, sauf si la préservation du document ne le permet pas ;
- sous réserve que la reproduction ne nuise pas à la conservation du document, par la délivrance d'une copie sur un support identique à celui utilisé par l'administration ou compatible avec celui-ci et aux frais du demandeur, sans que ces frais puissent excéder le coût de cette reproduction, dans des conditions prévues par décret ;
- par courrier électronique et sans frais lorsque le document est disponible sous forme électronique.

2. Toute personne peut obtenir copie sur un support identique à celui utilisé par l’administration : support papier, support informatique ou par messagerie électronique.

Lorsqu’un document est détenu sur un support électronique et que le demandeur souhaite en obtenir copie sur un support identique ou compatible avec celui utilisé par la commune, celle-ci indique au demandeur les caractéristiques techniques de ce support. Elle lui indique également si le document peut être transmis par voie électronique (art. R 311-10 du code des relations entre le public et l'administration).

3. Cependant, concernant le support papier, la jurisprudence a précisé que l’administration pouvait, compte tenu du caractère volumineux d’un dossier, refuser d’en délivrer une copie, en invitant le demandeur à le consulter sur place (CAA Marseille, 4 avril 2005, M. X., n° 01MA02503).

Déplacement de l'implantation d'une construction

Nouveau permis

Un permis modificatif a été déposé pour le déplacement de l’implantation de plus de 6 mètres et suppression d’une partie de la maison (18 m² environ). Ne faut-il pas déposer un nouveau permis de construire ?


1. Le permis modificatif permet d’apporter des changements limités à un projet autorisé par un premier permis, sans que puissent être remis en cause les droits acquis en vertu de l’autorisation initiale. Il peut également avoir pour objet la régularisation d’un permis illégal. Son existence est admise par l’article A 431-7 qui prévoit un formulaire spécifique pour ce type de demande. Aucune autre disposition du code ne lui est consacrée.

Un permis modificatif ne peut s’envisager que dans la mesure où le projet n’est pas fondamentalement changé. Dans le cas contraire, un nouveau permis doit être sollicité (circulaire n° 73-58 du 16 mars 1973).

2. La délivrance d’un permis modificatif suppose ainsi que l’évolution par rapport au projet initial reste mineure. Dans le cas contraire, il faut déposer une nouvelle demande. Tout est affaire d’espèce ; il n’y a pas de critère dominant en jurisprudence.

Ainsi, relèvent d’une simple demande de permis modificatif les changements qui n’affectent ni l’implantation, ni le volume, ni la hauteur des bâtiments (CE, 3 avril 1987, Mme Monmarson, n° 53869).

Or, en l’espèce, il y a suppression d’une partie de la maison (donc modification du volume) et déplacement de l'implantation. Par conséquent, et sous réserve d'une décision contraire du juge, un nouveau permis de construire est nécessaire.

Ouverture d'un camping

Démarches

Un administré veut ouvrir un camping de moins de 20 personnes. Quelles sont les démarches à effectuer ?


Les terrains de camping sont soumis soit à permis d’aménager, soit à déclaration préalable.

Permis d'aménager. En vertu de l’article R 421-19 du code de l’urbanisme, doivent notamment être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager : la création ou l'agrandissement d'un terrain de camping permettant l'accueil de plus de 20 personnes ou de plus de 6 tentes, caravanes ou résidences mobiles de loisirs.

Déclaration préalable. En vertu de l'article R 421-23 du code de l'urbanisme, doivent être précédés d'une déclaration préalable l'aménagement ou la mise à disposition des campeurs, de façon habituelle, de terrains ne nécessitant pas un permis d'aménager en application de l'article R 421-19.

En l'espèce, l'administré doit donc déposer une déclaration préalable (Cerfa n° 13404*05).

Permis de construire. Desserte insuffisante

Offre de concours (non)

Un particulier souhaite construire sur une parcelle avec un accès uniquement possible par un chemin rural dont l'état et le gabarit sont insuffisants. Le propriétaire peut-il s’engager à prendre à sa charge les frais d'aménagement du chemin ? Ce type de convention est-il légal ?


Ce type de convention est illégal car les articles L 332-6 et suivants du code de l'urbanisme énumèrent limitativement les contributions d'urbanisme exigibles des constructeurs. Ces dispositions d'ordre public ne prévoient pas la possibilité d'accepter des offres de concours et interdisent tout versement spontané de contributions financières destinées à couvrir le coût des équipements publics générés par leurs opérations (CE, 4 février 2000, EPAD c/SNC Coeur Défense, n° 202981 ; CE, 10 octobre 2007, commune de Biot, n° 268205 ; JO Sénat, 12.02.2009, question n° 06006, p. 389).

Les offres de concours concomitantes à la délivrance d’une autorisation d’urbanisme sont toujours illégales.

Dossier

Notification de la décision de permis de construire

Informations pratiques

Document d'urbanisme

Intégration des enjeux du SDAGE et du PGRI. Guide

Un guide méthodologique propose d'aider les collectivités à intégrer les enjeux du SDAGE et du plan de gestion des risques d'inondation (PGRI) dans leur document d'urbanisme. 

Modèles

Travaux sur un établissement recevant du public

Autorisation du maire

1. L’article L 111-8 du code de la construction et de l’habitation (CCH) prévoit que les travaux qui conduisent à la création, l'aménagement ou la modification d'un établissement recevant du public ne peuvent être exécutés qu'après autorisation délivrée par l'autorité administrative qui vérifie leur conformité aux règles en vigueur. L’article R 425-15 du code de l’urbanisme précise que lorsque le projet porte sur un établissement recevant du public, le permis de construire tient lieu de l'autorisation prévue par l'article L 111-8 du code de la construction et de l'habitation (CCH) dès lors que la décision a fait l'objet d'un accord de l'autorité compétente.

2. En revanche, la déclaration préalable ne vaut pas autorisation prévue à l'article L 111-8 précité (seul le permis de construire vaut autorisation). Dans ce cas, au vu de l'avis « accessibilité » et éventuellement de l'avis « sécurité », le maire autorise ou non les travaux au nom de l’Etat (art. R 111-19-13 du CCH).

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Modèles

Instruction des autorisations d’occupation du sol

Arrêté de délégation de signature


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