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Lettre d'information juridique n° 171
mars 2018
Textes du mois

Programmes locaux de l'habitat

Consolidation du volet foncier

Jurisprudence

Délai de validité d’un permis de construire initial

Recours du titulaire contre le refus de délivrer un permis modificatif. Suspension (non)

ICPE. Refus

Compatibilité d’une installation classée avec un document d’urbanisme. Appréciation

Constructions distinctes

Permis unique (non)

Vice affectant une autorisation d'urbanisme

Régularisation. Sursis à statuer. Appréciation souveraine des juges du fond

Infraction d'urbanisme. Procès-verbal

Régularisation. Effacement de l'infraction (non)

Questions d'actualité

Carte communale. Secteurs non constructibles

Constructions. Extensions (oui). Annexes indépendantes (non)

Panneaux solaires. Espaces protégés

Déclaration préalable. Avis de l'ABF

Zones A et N du PLU

Implantation des entreprises de travaux agricoles

Courrier des lecteurs

Permis de construire pour la mairie

Compétence du maire (oui)

Exercice du DPU. Délégation au maire

Signature de l'acte d'achat. Accord du conseil municipal

Dossier
Informations pratiques

Commerce, artisanat et politique de la ville

"Des repères pour agir" (EPARECA)

Modèles

Travaux en violation des règles d’urbanisme

Demande de régularisation. Courrier à faire parvenir au contrevenant

Infractions d’urbanisme

Arrêté de commissionnement d’un agent

Textes du mois

Programmes locaux de l'habitat

Consolidation du volet foncier

Le décret n° 2018-142 du 27 février 2018 concerne diverses dispositions relatives aux volets fonciers des programmes locaux de l'habitat). En effet, le décret renforce les exigences de ce volet foncier (diagnostic comportant une analyse des marchés et de l'offre foncière susceptible d'accueillir des logements, mise en place d'une stratégie foncière et d'un dispositif d'observation foncière).

D’autre part, l’'article 102 de la loi du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté a par ailleurs étendu les compétences des comités régionaux de l'habitat et de l'hébergement (CRHH) - et des conseils départementaux de l'habitat et de l'hébergement (CDHH) en outre-mer - au domaine du foncier : l'avis de ces instances est désormais requis avant toute création ou extension des établissements publics fonciers (EPF) locaux ou d'Etat, ou des établissements publics fonciers d'aménagement (EPFA), et le bilan annuel des actions de ces établissements, de leurs modalités d'intervention et des moyens mis en œuvre leur est désormais transmis annuellement.

  • Décret n° 2018-142 du 27 février 2018 portant diverses dispositions relatives aux volets fonciers des programmes locaux de l'habitat et aux comités régionaux et conseils départementaux de l'habitat et de l'hébergement - JO n° 0050 du 1 mars 2018
Jurisprudence

Délai de validité d’un permis de construire initial

Recours du titulaire contre le refus de délivrer un permis modificatif. Suspension (non)

Le délai de validité d’un permis de construire initial n'est pas suspendu pendant la durée du recours formé par le titulaire de ce permis contre le refus de lui délivrer un permis de construire modificatif.

Emprise au sol

Notion

En l'absence de prescriptions particulières dans le règlement du document local d'urbanisme précisant la portée de cette notion, sauf pour les surplombs, l'emprise au sol s'entend, en principe, comme la protection verticale du volume de la construction, tous débords inclus ainsi que le prévoit l'article R 420-1 du code de l'urbanisme dans sa rédaction issue du décret n° 2011-2054.

Commet ainsi une erreur de droit la cour qui tient compte, pour le calcul de l'emprise au sol de la construction projetée, d'une dalle en béton située sous une surface végétalisée et ne dépassant pas le niveau du sol.

Permis de construire et de démolir accordés par une même décision

Actes distincts

Il résulte des articles L 421-6 et R 431-21 du code de l'urbanisme que, si le permis de construire et le permis de démolir peuvent être accordés par une même décision, au terme d'une instruction commune, ils constituent des actes distincts ayant des effets propres.

Commet une erreur de droit la cour qui annule une telle décision dans son entier, pour des motifs tirés de la seule illégalité du permis de construire.

ICPE. Refus

Compatibilité d’une installation classée avec un document d’urbanisme. Appréciation

À quel moment s’apprécie la compatibilité d’une installation classée avec un document d’urbanisme ?

En vertu de l'article L 514-6 du code de l'environnement (2e alinéa du I), la compatibilité d'une installation classée avec les dispositions d'un schéma de cohérence territoriale, d'un plan local d'urbanisme, d'un plan d'occupation des sols ou d'une carte communale est appréciée à la date de l'autorisation, de l'enregistrement ou de la déclaration.

Le Conseil d’Etat précise que les dispositions de ce deuxième alinéa ont pour finalité, ainsi qu'il ressort des travaux parlementaires préalables à leur adoption, d'empêcher que l'exploitation d'une installation classée légalement autorisée, enregistrée ou déclarée soit rendue irrégulière par une modification ultérieure des règles d'urbanisme et juge qu’elles ne sont donc pas applicables aux refus d'autorisation, d'enregistrement ou de délivrance d'un récépissé de déclaration.

Par suite, dans le cas où le préfet a refusé l'exploitation d’une installation de stockage, dépollution et démontage de véhicules hors d'usage au motif que cette installation était incompatible avec le règlement du PLU de la commune, le juge apprécie la compatibilité de la décision de refus avec le plan local d'urbanisme applicable à la zone où se situe l'installation en litige au regard des règles de ce plan en vigueur à la date où il statue.

Constructions distinctes

Permis unique (non)

Une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l'objet d'un seul permis de construire (CE, 17 juillet 2009, commune de Grenoble, n° 301615).

Des constructions distinctes, ne comportant pas de liens physiques ou fonctionnels entre elles, n'ont pas à faire l'objet d'un permis unique, mais peuvent faire l'objet d'autorisations distinctes, dont la conformité aux règles d'urbanisme est appréciée par l'autorité administrative pour chaque projet pris indépendamment.

Vice affectant une autorisation d'urbanisme

Régularisation. Sursis à statuer. Appréciation souveraine des juges du fond

L'exercice de la faculté de surseoir à statuer afin de permettre la régularisation du permis de construire faisant l'objet d'un recours pour excès de pouvoir, instituée par l'article L 600-5-1 du code de l'urbanisme, est un pouvoir propre du juge.

Toutefois, lorsqu'il est saisi de conclusions tendant à la mise en œuvre de ces dispositions, la décision du juge du fond de faire droit à celles-ci ou de les rejeter relève de son appréciation souveraine, tant sur le caractère régularisable du vice entachant l'autorisation attaquée que sur l'exercice de la faculté, ouverte par l'article L 600-5-1, de surseoir à statuer pour qu'il soit procédé à cette régularisation dans un délai qu'il lui appartient de fixer eu égard à son office, sous réserve du contrôle par le juge de cassation de l'erreur de droit et de la dénaturation.

Infraction d'urbanisme. Procès-verbal

Régularisation. Effacement de l'infraction (non)

La violation d’une règle du code de l’urbanisme est constituée lors de l’établissement du procès-verbal d’infraction. La régularisation ultérieure des manquements, bien qu’elle soit intervenue avant la date constatée d’achèvement des travaux, n’efface pas l’infraction constituée.

Titulaire d’une autorisation de lotir, Mme C. a fait ériger deux murs de soutènement qui ne respectaient pas le permis d’aménager. Un procès-verbal constatant ces manquements a été dressé le 24 mars 2011 et Mme C., après avoir été citée pour infraction au permis d’aménager, a été déclarée coupable. La cour d’appel l’a condamnée à 5 000 € d’amende et à la remise en état des lieux. Mme C. s’est pourvue en cassation en arguant du fait que l’infraction aux dispositions du plan local d’urbanisme n’est constituée qu’au jour de l’achèvement des travaux. Or, postérieurement au procès-verbal et avant le 28 décembre 2012, date d’achèvement des travaux, elle avait effectué des travaux de régularisation partielle de la hauteur de l’un des deux murs de soutènement. Pour Mme C., l’infraction n’est donc pas née avant la date constatée d’achèvement des travaux.

La Cour de cassation a rejeté le pourvoi : « dès lors que la violation des règles du code de l’urbanisme était constituée lors de l’établissement du procès-verbal, peu important que certains manquements aient été, en partie, régularisés avant l’achèvement des travaux, la cour d’appel a justifié sa décision »

Questions d'actualité

Carte communale. Secteurs non constructibles

Constructions. Extensions (oui). Annexes indépendantes (non)

S'il est possible d'autoriser, dans les secteurs non constructibles d'une carte communale, l'extension des constructions existantes (art. R 161-4 du code de l'urbanisme), il en va en revanche différemment de la réalisation d'annexes indépendantes (notamment des garages, abris de jardins, piscines) sur des terrains situés en dehors des secteurs constructibles des cartes communales.

Panneaux solaires. Espaces protégés

Déclaration préalable. Avis de l'ABF

Le code de l'urbanisme soumet à déclaration préalable les travaux ayant pour effet de modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant. L'installation de panneaux solaires, notamment sur un toit, entraînant une modification de l'aspect extérieur, est donc soumise au régime de la déclaration préalable.

L'installation de panneaux solaires, lorsqu'elle est projetée sur les immeubles situés dans les espaces protégés pour leur intérêt patrimonial, tels que les sites patrimoniaux remarquables ou les abords de monuments historiques, nécessite que la déclaration préalable soit transmise à l'architecte des Bâtiments de France (ABF) pour expertise et accord.

Dans l'hypothèse où un demandeur souhaiterait contester l'avis rendu par l'ABF sur son dossier, il peut toujours faire appel en cas de refus d'autorisation de travaux. L'autorité compétente en matière d'urbanisme peut également faire appel de cet avis.

Zones A et N du PLU

Implantation des entreprises de travaux agricoles

L’article R 151-22 du code de l'urbanisme permet de classer en zone agricole les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles. Cet article permet de préserver de l'urbanisation les espaces qui présentent un potentiel agricole avéré. Toutefois, dans des circonstances strictement définies, certaines constructions peuvent être autorisées.

1. Tel est le cas, notamment, des constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole. Cependant, si cette disposition offre la possibilité de construire en zone agricole, elle ne détermine pas pour autant un droit de construire dans ces zones. En effet, le candidat à la construction doit justifier que la construction envisagée est « nécessaire à l'exploitation agricole » (art. R 153-23 du code de l'urbanisme), expression qui recouvre, pour l'essentiel, le caractère indispensable de certaines installations ou constructions d'un point de vue du fonctionnement et des activités de l'exploitation agricole. Sous cette réserve, la réglementation permet ainsi, au cas par cas, au vu des éléments produits par le candidat à la construction et des règles établies localement par le PLU, de réaliser certains projets de construction dans les zones agricoles.

2. La commune ou l'EPCI concerné dispose de deux outils de planification pour permettre l'installation d'une activité pour laquelle le lien avec l'exploitation agricole serait délicat à déterminer :

- le premier outil est prévu par l'article L 151-13 du code de l'urbanisme, qui rend possible en zone agricole ou naturelle, en présence d'un PLU, la création à titre exceptionnel de secteurs de taille et de capacité d'accueil limitées (STECAL) où les constructions qui n'entreraient pas dans le cadre précédemment défini peuvent être autorisées. Il convient toutefois d'apporter tout éclaircissement tendant à démonter qu'un tel secteur ne compromet pas l'objectif de protection de la zone agricole ou naturelle ;
- le second outil, prévu par l'article L 151-11 du code de l'urbanisme, ouvre la possibilité d'autoriser dans le règlement du PLU, le changement d'affectation de bâtiments préexistants comme les bâtiments agricoles. L'affectation à une entreprise de travaux agricoles est alors possible. Le changement d'affectation ne doit pas compromettre la protection de la zone agricole ou naturelle et il est soumis, pour les zones agricoles, à l'avis conforme de la commission départementale de la préservation des espaces naturels agricoles et forestiers, et dans les zones naturelles, à celui de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites.

S'agissant des entreprises de travaux agricoles, il leur est ainsi possible de s'installer dans les zones d'activité ou, lorsque le document d'urbanisme le rend possible et aux conditions susvisées, dans un secteur de taille et de capacité d'accueil limités (STECAL) ou bien dans un bâtiment existant dont le changement d'affectation aura été autorisé.

Courrier des lecteurs

Permis de construire pour la mairie

Compétence du maire (oui)

La mairie doit déposer un permis de construire pour effectuer des travaux dans la mairie. Le maire peut-il signer lui-même ce permis ? Faut-il passer ce permis en conseil municipal afin qu'il donne son accord ?


Le maire est compétent pour délivrer un permis de construire pour un bâtiment de la commune. A titre d'exemple, le Conseil d'État (CE, 23 octobre 2002, commune de Chamonix Mont-Blanc, n° 219663) a rappelé que le maire qui délivre un permis de construire pour la commune ne remplit pas les conditions de la prise illégale d'intérêt de l'article 432-12 du code pénal et n'est pas non plus considéré comme intéressé à la délivrance du permis de construire au sens des dispositions du code de l'urbanisme.

Il n’y a donc pas lieu de déroger à la procédure « classique » en la matière.

Exercice du DPU. Délégation au maire

Signature de l'acte d'achat. Accord du conseil municipal

Dans le cadre de la délégation confiée par le conseil municipal au maire au titre de l’article L 2122-22 du CGCT, le maire peut-il exercer le droit de préemption de la commune et donc signer l’acte qui en découle ?


La réponse est négative. Si le maire est compétent du fait d’une délégation pour exercer le droit de préemption urbain, il doit tout de même être autorisé par le conseil pour signer l’acte.

Toute décision relative à la vente ou l’acquisition d'un bien immobilier appartenant au domaine privé de la commune relève de la compétence du conseil municipal qui peut seul en disposer (JO AN, 01.02.1999, question n° 22477, p. 656).

Reprise de la voirie d'un lotissement privé

Obligation (non)

Une commune a-t-elle l'obligation de reprendre la voirie d'un lotissement privé ?


La commune n’a pas d’obligation en la matière. L’intégration à la voirie routière est toujours une faculté pour les communes (CAA Paris, 1er février 2007, association syndicale du front de Seine, n° 03PA00165).

Dossier

L'affichage du permis de construire

Informations pratiques

Commerce, artisanat et politique de la ville

"Des repères pour agir" (EPARECA)

L’Etablissement public national d'aménagement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux (EPARECA) propose une brochure afin d'apporter des repères à ceux qui, sur le terrain, souhaitent développer des actions en faveur de l’artisanat et du commerce de proximité dans les quartiers de la politique de la ville.

Modèles

Travaux en violation des règles d’urbanisme

Demande de régularisation. Courrier à faire parvenir au contrevenant

Si le maire a connaissance de l’exécution de travaux en violation des obligations d’urbanisme, il peut, dans un premier temps, inciter le constructeur à déposer une demande de permis de régularisation ou une déclaration préalable en mairie, à condition que ces travaux soient conformes aux dispositions législatives ou réglementaires en vigueur à la date à laquelle le permis est accordé (CE, 18 juin 1969, Terry, n° 72045).

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