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Lettre d'information juridique n° 169
janvier 2018
Textes du mois

Loi SRU

Communes exemptées

Carte de bruit et plan de prévention du bruit

Agglomérations concernées par l'obligation

Archéologie préventive

Taux de la redevance 2018

Jurisprudence

SCoT. Obligation de compatibilité du PLU

Objectif de maîtrise de l'urbanisation. Contrôle du juge

Constructibilité d’un terrain. Voies d'accès

Conditions : réalisation certaine dans son principe comme dans son échéance

Certificat d'urbanisme

Sursis à statuer. Entrée en vigueur du nouveau PLU dans le délai du certificat

Permis de construire. ICPE

Respect des préoccupations d'environnement. Motif de refus (non)

Champ de visibilité d’un monument historique

Avis défavorable du préfet de région. Refus de permis de construire

Questions d'actualité

Emplacement réservé

Suppression. Modification simplifiée du PLU

Autorisations d'urbanisme

Lieu de dépôt et dématérialisation

Dossier
Courrier des lecteurs

Déclaration d'intention d'aliéner

Signature du propriétaire (obligation)

Demande de permis de construire

Dépôt par le futur acquéreur du terrain (conditions)

Informations pratiques

Penser la ville autrement

L’urbanisation (ADEME)

Modèles

Abords d'un monument historique/site patrimonial remarquable

Instruction d'une demande de permis de construire. Lettre de saisine de l'ABF

Abords d'un monument historique/site patrimonial remarquable

Notification d'une modification du délai d'instruction

Textes du mois

Loi SRU

Communes exemptées

L’article 97 de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté redéfinit les conditions d'application territoriale du dispositif résultant de l'article 55 de la loi « solidarité et renouvellement urbains » (SRU), en recentrant le dispositif sur les territoires où la pression sur la demande de logement social est avérée. Pour ce faire, la loi s'attache notamment à réviser les conditions d'exemption des communes du dispositif SRU.

Désormais, peuvent prétendre à l'exemption les communes se situant dans les agglomérations de plus de 30 000 habitants dont la tension sur la demande de logement social (demandes/attributions annuelles) est inférieure à 2, les communes se situant en dehors des agglomérations de plus de 30 000 habitants, et insuffisamment reliées aux bassins d'activité et d'emplois par les transports en commun, et les communes dont plus de la moitié du territoire urbanisé est soumis à une inconstructibilité (plan d'exposition au bruit, plan de prévention des risques…).

Le décret n° 2017-1810 du 28 décembre 2017 fixe la liste des communes appartenant à des agglomérations ou EPCI à fiscalité propre qui sont exemptées de l'application des dispositions de la section 2 du chapitre II du titre préliminaire du livre III du code de la construction et de l'habitation, pour les deux dernières années de la sixième période triennale (2018 et 2019). 

  • Décret n° 2017-1810 du 28 décembre 2017 pris pour l'application du III de l'article L 302-5 du code de la construction et de l'habitation - JO n° 0304 du 30 décembre 2017  

Taxe pour la création de bureaux en Ile-de-France

Actualisation

Un arrêté du 19 décembre 2017 est relatif à l'actualisation annuelle des tarifs au mètre carré pour le calcul de la taxe pour la création de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage en région d'Ile-de-France.

  • Arrêté du 19 décembre 2017 relatif à l'actualisation annuelle des tarifs au mètre carré pour le calcul de la taxe pour la création de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage en région d'Ile-de-France (art. L 520-1 et L 520-8 du code de l'urbanisme) - JO n° 0304 du 30 décembre 2017 

Carte de bruit et plan de prévention du bruit

Agglomérations concernées par l'obligation

Un arrêté du 26 décembre 2017 complète les listes d'agglomérations de plus de 100 000 habitants concernées par l’obligation d’établir une carte de bruit et un plan de prévention du bruit dans l'environnement. 

  • Arrêté du 26 décembre 2017 modifiant l'arrêté du 14 avril 2017 établissant les listes d'agglomérations de plus de 100 000 habitants pour application de l'article L 572-2 du code de l'environnement - JO n° 0302 du 28 décembre 2017 

Archéologie préventive

Taux de la redevance 2018

Le taux de la redevance d'archéologie préventive est fixé à 0,54 € par mètre carré pour la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018.

Jurisprudence

SCoT. Obligation de compatibilité du PLU

Objectif de maîtrise de l'urbanisation. Contrôle du juge

1. Les schémas de cohérence territoriale (SCoT) doivent se borner à fixer des orientations et des objectifs et ne peuvent contenir des normes prescriptives à l'exception des cas limitativement prévus par la loi (art. L 111-1-1 du code de l'urbanisme, dont la teneur a été reprise à l'article L 142-1 du même code, et articles L 121-1 et L 122-1-4 de ce code, abrogés par l'ordonnance n° 2015-1174). Les plans locaux d'urbanisme (PLU) sont soumis à une simple obligation de compatibilité avec ces orientations et objectifs.

2. Si les orientations et objectifs du SCoT peuvent être en partie exprimés sous forme quantitative, il appartient aux auteurs des PLU d'assurer, non leur conformité aux énonciations des SCoT, mais leur compatibilité avec les orientations générales et les objectifs qu'ils définissent. Pour apprécier la compatibilité d'un PLU avec un SCoT, il appartient au juge administratif de rechercher, dans le cadre d'une analyse globale le conduisant à se placer à l'échelle de l'ensemble du territoire couvert en prenant en compte l'ensemble des prescriptions du document supérieur, si le plan ne contrarie pas les objectifs qu'impose le schéma, compte tenu des orientations adoptées et de leur degré de précision, sans rechercher l'adéquation du plan à chaque disposition ou objectif particulier.

3. Ainsi, dans le cas d’un SCoT prévoyant, dans le cadre d'un objectif de maîtrise de l'urbanisation, des seuils maximum de croissance démographique, un PLU qui fixe un rythme de réalisation de 15 nouveaux logements par an, respectant l'objectif de maîtrise de l'urbanisation fixé par le SCoT mais conduisant au dépassement des seuils de croissance démographique prévus par ce schéma, n'est pas incompatible avec celui-ci.

Constructibilité d’un terrain. Voies d'accès

Conditions : réalisation certaine dans son principe comme dans son échéance

Un article du PLU d'une commune subordonne la constructibilité d'un terrain à l'existence de voies d'accès. Selon le Conseil d’Etat, la conformité d'un immeuble à de telles prescriptions d'un PLU s'apprécie, non par rapport à l'état initial de la voie, mais en tenant compte des prévisions inscrites dans le PLU à l'égard de celle-ci et des circonstances de droit et de fait déterminantes pour leur réalisation, qui doit être certaine dans son principe comme dans son échéance de réalisation.

En l’espèce, les caractéristiques de la voie publique donnant accès au terrain d'assiette d'un projet de centre de commerces et de loisirs étaient insuffisantes pour répondre à la circulation générée par le complexe autorisé. Un protocole d'accord entre le département, le syndicat intercommunal de développement et d'expansion économique et la société pétitionnaire porte sur la création d'une route départementale à deux fois deux voies permettant l'accès au projet mais l'échéance de réalisation des travaux de modification de la voie d'accès au terrain d'assiette du projet n'étant pas certaine, le permis de construire méconnaît le PLU.

Certificat d'urbanisme

Sursis à statuer. Entrée en vigueur du nouveau PLU dans le délai du certificat

Tout certificat d'urbanisme a pour effet de garantir à son titulaire un droit à voir toute demande d'autorisation ou de déclaration préalable déposée dans un délai de 18 mois examinée au regard des règles d'urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat (art. L 111-7, L 123-6 et L 410-1 du code de l'urbanisme).

Figure cependant parmi ces règles la possibilité de se voir opposer un sursis à statuer à une déclaration préalable ou à une demande de permis, lorsque l'une des conditions énumérées à l'article L 111-7 du code de l'urbanisme (désormais article L 424-1) est remplie à la date de délivrance du certificat. Une telle possibilité vise à permettre à l'autorité administrative de ne pas délivrer des autorisations pour des travaux, constructions ou installations qui seraient de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du futur PLU.

Lorsque le plan en cours d'élaboration, et qui aurait justifié, à la date de délivrance du certificat d'urbanisme, que soit opposé un sursis à une demande de permis ou à une déclaration préalable, entre en vigueur dans le délai du certificat, les dispositions issues du nouveau plan sont applicables à la demande de permis de construire ou à la déclaration préalable.

Permis de construire. ICPE

Respect des préoccupations d'environnement. Motif de refus (non)

L'article R 111-15 du code de l'urbanisme, repris à l'article R 111-26 du même code, ne permet pas à l'autorité administrative de refuser un permis de construire, mais seulement de l'accorder sous réserve du respect de prescriptions spéciales relevant de la police de l'urbanisme, telles que celles relatives à l'implantation ou aux caractéristiques des bâtiments et de leurs abords, si le projet de construction est de nature à avoir des conséquences dommageables pour l'environnement.

A ce titre, s'il n'appartient pas à cette autorité d'assortir le permis de construire délivré pour une installation classée de prescriptions relatives à son exploitation et aux nuisances qu'elle est susceptible d'occasionner, il lui incombe, en revanche, le cas échéant, de tenir compte des prescriptions édictées au titre de la police des installations classées ou susceptibles de l'être.

Champ de visibilité d’un monument historique

Avis défavorable du préfet de région. Refus de permis de construire

Il résulte des dispositions de l'article L 425-1 du code de l'urbanisme et de l'article L 621-31 du code du patrimoine que le maire est tenu de refuser la délivrance d'une autorisation de construire sur un terrain situé dans le champ de visibilité d'un monument historique si le préfet de région a émis un avis défavorable sur le projet pour lequel cette autorisation est demandée.

Toutefois, des moyens tirés de la régularité et du bien-fondé de cet avis peuvent être invoqués devant le juge saisi de la décision par laquelle l'autorité compétente statue sur la demande de permis de construire.

Questions d'actualité

Emplacement réservé

Suppression. Modification simplifiée du PLU

L'article L 230-4 du code de l'urbanisme ne prévoit aucune disposition indiquant que le refus de la collectivité d'acquérir un terrain sur lequel aurait été constitué un emplacement réservé après mise en demeure entraîne sa suppression automatique du plan local d'urbanisme. Le renoncement d'acquisition du terrain prévu à l'article L 230-4 du code de l'urbanisme ne produit ses effets qu'à l'égard du propriétaire de la parcelle ayant mis la collectivité en demeure d'acquérir le terrain grevé de la servitude d'emplacement réservé.

Si la collectivité n'a plus de raison de maintenir son emplacement réservé, elle sera donc tenue, selon des délais qu'elle reste libre de définir, d'effectuer une modification simplifiée de son document en application des articles L 153-36 et suivants du code de l'urbanisme. Dans le cas contraire, d'autres propriétaires dont les parcelles seraient grevées par la servitude pourraient continuer de mettre la collectivité en demeure d'acquérir leur terrain par référence aux obligations figurant dans le plan local d'urbanisme.

Autorisations d'urbanisme

Lieu de dépôt et dématérialisation

Les articles R 410-1 et R 423-1 du code de l'urbanisme prévoient que les demandes de certificat d'urbanisme, de permis de construire et d'aménager, et les déclarations préalables sont adressées à la mairie de la commune dans laquelle le terrain est situé ou les travaux envisagés. Le principe dit du « guichet unique » répond à une volonté de simplifier l'identification du service compétent pour le pétitionnaire et de lui garantir un service de proximité. En effet, au sein d'un EPCI, le service compétent peut être très éloigné de la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés.

Cette logique ne fait néanmoins pas obstacle aux démarches de mutualisation des services chargés de l'instruction de ces demandes.

Par ailleurs, dans cette même optique de simplification, les pétitionnaires pourront désormais déposer leurs demandes d'autorisations d'urbanisme par voie électronique à compter du 8 novembre 2018, conformément à l'article L 112-8 du code des relations entre le public et l'administration, appliqué dans les conditions prévues par le décret n° 2016-1491 du 4 novembre 2016 relatif aux exceptions à l'application du droit des usagers de saisir l'administration par voie électronique concernant les démarches effectuées auprès des collectivités territoriales, de leurs établissements publics ou des établissements publics de coopération intercommunale.

Dossier

Instruction du permis de construire

Avis et consultations

Courrier des lecteurs

Déclaration d'intention d'aliéner

Signature du propriétaire (obligation)

Le propriétaire de la parcelle à vendre doit-il être le signataire de la DIA ?


La déclaration par laquelle le propriétaire d’un bien manifeste l’intention d’aliéner ce bien est établie dans les formes prescrites (art. R 213-5 du code de l’urbanisme).

Le texte vise expressément le propriétaire du bien vendeur. La DIA doit être signée par le propriétaire du bien, car une DIA non signée ne peut être considérée comme une saisine valable de l’administration (TA Strasbourg, 26 juin 1990, Mme Irène Ekani, n° 90656).

Toutefois, le propriétaire peut mandater une personne, généralement son notaire (mais cela peut être également toute personne tel un agent immobilier) pour établir et signer la DIA. Le mandataire et le signataire de la DIA doivent être identifiés. Normalement, la DIA, pour être recevable, doit être accompagnée d’une copie du pouvoir ou du mandat (art. 1988 du code civil exigeant un mandat exprès pour aliéner un bien). Si le mandataire n’est pas réellement habilité par le propriétaire à déposer une DIA, l’acquisition encourt l’annulation (TGI Lyon, 8 février 1991, Sarga c/Courly, n° 9249/90).

Le formulaire DIA permet d’indiquer l’adresse à laquelle doivent être notifiées toutes les décisions relatives à l’exercice du droit de préemption. Le propriétaire peut élire domicile chez son notaire. Cette mention est importante car la transmission de la décision de préemption de la commune à une autre adresse peut être un motif d’illégalité.

En cas d’indivision, l’ensemble des co-indivisaires doit signer la DIA ou signer un mandat à l’un d’entre eux pour établir ou faire établir la DIA au nom de l’indivision (CE, 17 février 1993, Kremp, n° 83469).

En cas de vente par adjudication rendue obligatoire par la loi ou le règlement, la DIA est souscrite par le greffier de la juridiction ou le notaire chargé de la réalisation de la vente (art. R 213-15).

La responsabilité du mandataire peut être engagée en cas d’erreur dans la procédure, par exemple lorsqu’une DIA est souscrite alors que l’opération ou le bien n’est pas soumis au droit de préemption (Cass., 29 juin 1994, n° 92-15929, 92-17763), lorsque la DIA a été envoyée tardivement (Cass., 20 mars 1996, époux Werner, n° 94-13960), ou lorsque la DIA a été remplie de façon erronée, et que cela a retardé la vente (CA Dijon, 8 décembre 1994, Michelou c/SA Transports Rave). 

Demande de permis de construire

Dépôt par le futur acquéreur du terrain (conditions)

Un permis de construire peut-il être déposé avant la signature du compromis de vente ? Le service instructeur peut-il demander ce compromis comme pièce supplémentaire ?


1. Selon l’article R 423-1 du code de l’urbanisme, les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés, notamment par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire, ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux.

2. Les dispositions de cet article imposent que le propriétaire ait donné son accord ou un mandat au demandeur du permis de construire. C'est ainsi notamment que le futur acquéreur d'un terrain peut, dans le cadre d'une promesse de vente et alors qu'il n'est donc pas encore propriétaire, déposer une demande de permis de construire, l'obtention de l'autorisation de construire étant alors une condition suspensive de la vente (JO AN, 20.09.2011, question n° 106043, p. 10142).

Lorsque le pétitionnaire n’est ni le propriétaire du terrain pour lequel est sollicité un permis de construire, ni son mandataire, il doit joindre au dossier de sa demande un titre l’habilitant à construire sur ce terrain et peut régulariser sa demande par la production d'un tel titre jusqu'à la date à laquelle l'autorité administrative statue sur la demande. En l'absence de ce titre à cette date, l'autorité administrative est tenue, lorsqu'elle est informée de ce que le pétitionnaire n'est pas le propriétaire du terrain ou son mandataire, de rejeter la demande de permis de construire (CE, 27 février 2008, Mme Gautier, n° 289945).

Ainsi, dans le cas d’espèce, il faudra soit l’autorisation du propriétaire, soit la copie de la promesse de vente.

Informations pratiques

Penser la ville autrement

L’urbanisation (ADEME)

L’ADEME propose un dossier « Penser la ville autrement » consacré à l'urbanisation (réduction des gaz à effet de serre, économie circulaire, gestion durable des ressources naturelles, amélioration de la qualité de vie...).

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