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Lettre d'information juridique n° 167
novembre 2017
Textes du mois

Locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant

Autorisation préalable aux travaux. Articulation des procédures

Jurisprudence

Qualité pour demander un permis de construire. Fraude

Attestation fournie par le pétitionnaire. Retrait sans condition de délai

Demande de permis de construire. Sursis à statuer

Application du nouveau PLU (conditions)

Demande de permis de construire

Servitude de cours communes. Justificatifs

Parc éolien

Insuffisance de l’étude d’impact

Juge des référés. Demande de suspension d'un permis

Expiration du délai de recours contentieux. Possibilité de statuer sur le fond (non)

Coupe et abattage d'arbres

Décision préalable de non-opposition. Nécessité avant le permis de construire

Questions d'actualité

Décision de préemption

Modalités de notification

Droit de préemption

Silence du vendeur. Renonciation d’aliéner

Aires de jeux

Autorisation d’urbanisme

Courrier des lecteurs

Dossiers de permis de construire

Durée de conservation dans les archives communales

Dossier

PLU

Contenu du règlement

Modèles
Textes du mois

Création de locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant

Autorisation préalable aux travaux. Articulation des procédures

Le décret n° 2017-1431 du 3 octobre 2017 permet l'articulation entre les autorisations d'urbanisme et l'autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant, qui résulte des articles L 111-6-1-1 à L 111-6-1-3 du code de la construction et de l'habitation.

Le permis de construire ou la déclaration préalable tient lieu d'autorisation préalable aux travaux dès lors que l'autorité compétente pour statuer sur celle-ci a donné son accord dans un délai de 15 jours.

  • Décret n° 2017-1431 du 3 octobre 2017 relatif à l'articulation des procédures d'autorisation d'urbanisme avec la procédure d'autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant - JO n° 0233 du 5 octobre 2017
Jurisprudence

Qualité pour demander un permis de construire. Fraude

Attestation fournie par le pétitionnaire. Retrait sans condition de délai

L’article R 421-3 du code de l’urbanisme précise qu’une demande de permis de construire doit attester, en plus de préciser l’identité du ou des demandeurs, que le ou les pétitionnaires entrent bien dans l’une des catégories de personnes habilitées à déposer une demande de permis de construire.

Pour rappel, sont habilités à déposer une demande de permis de construire :

- le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ;
- en cas d’indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ;
- une personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

La fraude est caractérisée lorsqu'il ressort des pièces du dossier que le pétitionnaire a eu l'intention de tromper l'administration sur sa qualité pour présenter la demande d'autorisation d'urbanisme.

Si postérieurement à la délivrance du permis de construire, l'administration a connaissance de nouveaux éléments établissant l'existence d'une fraude à la date de sa décision, elle peut légalement procéder à son retrait sans condition de délai.

Demande de permis de construire. Sursis à statuer

Application du nouveau PLU (conditions)

Lorsqu'un certificat d'urbanisme informatif a été délivré (art. L 410-1, a) du code de l'urbanisme) et qu’un sursis à statuer est opposé à la demande de permis de construire présentée par le bénéficiaire de ce certificat (art. L 111-7 et L 111-8 du même code), au motif que cette demande serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l'exécution du plan local d'urbanisme dont l'élaboration est en cours, l'autorité compétente pour statuer sur la demande est fondée à faire application du nouveau plan local d'urbanisme si, à l'expiration du délai de sursis à statuer, ce nouveau plan est entré en vigueur.

Demande de permis de construire

Servitude de cours communes. Justificatifs

Lorsque l'institution d'une servitude de cours communes est requise pour l'édification d'une construction, le permis de construire autorisant cette construction ne peut être délivré sans qu'aient été fournis les documents justifiant de ce qu'une telle servitude sera instituée lors de l'édification de la construction projetée (art. R 431-32 du code de l'urbanisme).

Ces dispositions n'imposent pas que la servitude ait été établie et soit entrée en vigueur avant que le permis de construire ne soit délivré.

Parc éolien

Insuffisance de l’étude d’impact

En vertu des dispositions du a) du 4° de l’article R 512-8 du code de l’environnement, l’étude d’impact doit comporter l’énoncé des mesures réductrices et compensatoires en ce qui concerne le transport des produits fabriqués. En conséquence, s’agissant d’une autorisation d’exploiter un parc éolien, l’étude d’impact doit décrire les modalités de raccordement des aérogénérateurs projetés au réseau électrique pour le transport de l’électricité produite.

En l’espèce, l’étude d’impact de la pétitionnaire se borne à indiquer que le parc éolien projeté pourra se relier au réseau national grâce à un raccordement à deux postes sources mais elle ne précise nullement si ce raccordement au réseau électrique se fera par voie aérienne ou par voie souterraine, ni même s’il nécessitera ou non la création d’un nouveau poste de raccordement, alors que les deux postes sources existants se situent à 30 et 50 kilomètres du lieu d’implantation du projet.

Juge des référés. Demande de suspension d'un permis de construire

Expiration du délai de recours contentieux. Possibilité de statuer sur le fond (non)

En l'espèce, le juge des référés, statuant sur le fondement de l'article L 521-1 du code de justice administrative (CJA), a rejeté une demande de suspension d'un permis de construire en se prononçant sur le caractère régulier de l'affichage du permis de construire sur le terrain au regard des articles R 424-15 et A 424-18 du code de l'urbanisme, et en a déduit que le délai de recours de 2 mois était expiré à la date d'enregistrement de la requête au fond.

Le juge des référés a ainsi statué sur la question de la tardiveté de cette dernière requête et préjugé l'issue du litige.

Dès lors, le requérant est fondé à soutenir que, le juge du fond étant le même magistrat que le juge des référés, l'ordonnance attaquée a été rendue dans des conditions irrégulières.

Coupe et abattage d'arbres

Décision préalable de non-opposition. Nécessité avant le permis de construire

Les coupes et abattages d'arbres dans les espaces boisés classés sont soumis à l’obligation de déclaration préalable prévue par l'article L 421-4* du code de l’urbanisme, sauf dans certains cas limitativement énumérés.

Ainsi, la délivrance du permis de construire est subordonnée, lorsque les travaux qu’il prévoit nécessitent la coupe ou l’abattage d’arbres en secteur boisé classé, à une décision préalable de non-opposition à cette déclaration.

Un permis de construire ne peut valoir lui-même décision de non-opposition que si la déclaration préalable est jointe au dossier de demande du permis.

La déclaration est aujourd’hui prévue par l’article L 151-23.

Questions d'actualité

Décision de préemption

Modalités de notification

L'article R 213-25 du code de l'urbanisme prévoit que « les demandes, offres et décisions du titulaire du droit de préemption et des propriétaires prévues par le présent titre sont notifiées par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte d'huissier, par dépôt contre décharge ou par voie électronique dans les conditions prévues aux articles L 112-11 et L 112-12 du code des relations entre le public et l'administration ».

Il résulte de ces dispositions qu'une décision de préemption peut donc être notifiée par exploit d'huissier ou faire l'objet d'une notification en la forme administrative par un policier municipal. La signification par voie d'huissier prend date au jour du passage de ce dernier et ce même si le propriétaire n'a pas effectivement eu connaissance de la décision le jour même (CAA Paris, 11 février 2016, société Avenir A. Habitat, n° 14PA02227).

Droit de préemption

Silence du vendeur. Renonciation d’aliéner

L'article R 213-10 du code de l'urbanisme précise que, lorsque le vendeur d'un bien reçoit une offre d'acquisition de la part du titulaire du droit de préemption, il dispose d'un délai de 2 mois à compter de la réception de l'offre pour lui notifier sa réponse.

Dans l'hypothèse où le vendeur conserve son silence à l'expiration du délai de 2 mois, son silence, selon le même article, « équivaut à une renonciation d'aliéner ». La jurisprudence, tant de la Cour de cassation (Cass., 4 juin 2003, n° 00-17084) que du Conseil d'État (CE, 22 avril 2005, ville de Choisy-le-Roi, n° 274054), a confirmé ce point.

Aires de jeux

Autorisation d’urbanisme

Les aires de jeux sont définies par le décret n° 96-1136 du 18 décembre 1996 fixant les prescriptions de sécurité relatives aux aires collectives de jeux comme des aires spécialement aménagées et équipées pour être utilisées, de façon collective, par des enfants à des fins de jeux.

Aux termes de l'article R 421-19 du code de l'urbanisme, l'aménagement d'une aire de jeux d'une superficie supérieure à 2 hectares nécessite la délivrance d'un permis d'aménager.

L'article R 421-20 du même code précise que dans les secteurs sauvegardés, les sites classés ou en instance de classement et les réserves naturelles, le permis d'aménagement est obligatoire quelle que soit la surface de l'aire de jeux.

La décision portant délivrance d'un permis d'aménager est le résultat d'une procédure classique d'autorisation d'urbanisme qui s'articule autour des conditions de dépôt et d'instruction de la demande pour s'achever par l'intervention de la décision de l'autorité compétente. Le code de l'urbanisme définit plusieurs dispositions procédurales et des formalités spécifiques aux demandes de permis d'aménager (art. R 441-1 à R 441-8-1). Par ailleurs, les exigences et les prescriptions en matière de sécurité des aires collectives de jeux sont fixées respectivement par les décrets n° 94-699 du 10 août 1994 et n° 96-1136 du 18 décembre 1996 ainsi que par leurs annexes.

Courrier des lecteurs

Dossiers de permis de construire

Durée de conservation dans les archives communales

Pendant combien de temps devons-nous garder dans les archives communales les dossiers de permis de construire ?


Selon l'instruction n° DAF/DPACI/RES/2009/018 du 28 août 2009 relative aux tri et conservation des archives produites par les services communs à l’ensemble des collectivités territoriales (communes, départements et régions) et structures intercommunales, les permis de construire sont à conserver définitivement (p. 78). Ceux-ci comprennent les éléments suivants : formulaire de demande, formulaire d’instruction, plans de situation, de masse, des façades, avis d’ouverture de chantier et déclaration d’achèvement des travaux, certificat de conformité, refus, infractions, arrêtés accordant l’autorisation, demande d’annulation et transfert*.

Selon la circulaire n° DGP/SIAF/2014/006 du 22 septembre 2014 concernant les préconisations relatives au tri et la conservation des archives produites par les communes et structures intercommunales dans leurs domaines d’activité spécifiques, le sort final, qui définit l'action à mener par le service producteur à l'issue de la durée d'utilité administrative des documents, pour le permis de construire, est le versement intégral des documents à titre historique au service public d'archives compétent (p. 109).

La circulaire n° INTB9300190C et AD 93-1 du 11 août 1993, qui a été abrogée par les circulaires précédentes, précisait que les permis de construire comprenaient les éléments suivants : formulaire de demande, formulaire d’instruction, plans de situation, de masse, des façades, avis d’ouverture de chantier et déclaration d’achèvement des travaux, certificat de conformité, refus, infractions, arrêtés accordant l’autorisation, demande d’annulation et transfert.

Recours contentieux à l’encontre d’un permis de construire

Forme du mémoire en réponse

Un recours contentieux à l’encontre d’un permis de construire que nous avons délivré nous a été signifié. Devons-nous produire un mémoire ou une lettre simple est-elle suffisante ? Enfin, pouvons-nous également ne pas répondre ?


Un avocat n’est pas nécessaire et un simple écrit, qui n’est soumis à aucune forme particulière, suffit.

1. Le jugement des litiges relatifs aux autorisations d'urbanisme est régi par les dispositions du livre VI du code de l'urbanisme et par celles du code de justice administrative (art. L 778-2 du code de justice administrative).

La procédure administrative contentieuse est notamment régie par les articles R 421-1 et suivants (délais), R 411-1 et suivants (présentation de la requête), R 412-1 et suivants (pièces à produire), et R 413-1 et suivants, R 611-1 à R 611-8-1 (dépôt de la requête, mémoires, notification, etc.), R 611-9 à R 611-15-1 (communication de la requête et des mémoires) ainsi que R 613-1 à R 613-4 (clôture de l'instruction) du code justice administrative.

Au vu de ces dispositions, et notamment des articles R 431-2 et R 431-3, les requêtes et les mémoires doivent, à peine d'irrecevabilité, être présentés par un avocat, sauf pour les litiges dans lesquels le défendeur est une collectivité territoriale.

Devant le tribunal administratif, la procédure est écrite et contradictoire. Toutefois, des observations orales peuvent être présentées lors de l'audience. L'instruction débute dès que le greffe a enregistré la requête. Elle est menée sous la direction du juge et s'appuie sur des mémoires écrits présentant, de manière contradictoire, les arguments des deux parties (demandeur et administration concernée).

La requête introductive est communiquée à l'administration attaquée, qui présente des observations en défense. Les observations sont transmises au demandeur pour qu'il y répondre par un mémoire en réplique. Le véritable débat a lieu lors de l'instruction du dossier (en savoir plus).

Elle implique que les parties présentent leurs conclusions et leurs moyens sous la forme de mémoires écrits qu'elles adressent au juge et dont ce dernier assure la communication aux parties adverses.

Cette procédure écrite ne s'accompagne d'aucun formalisme. Les requêtes et mémoires ne sont soumis à aucune forme particulière et tout justiciable est à même de les rédiger comme il le ferait de toute lettre de réclamation adressée à une administration.

Le ministère d’avocat n’est donc pas obligatoire et la commune doit rédiger un mémoire (dont la forme est libre).

2. A noter enfin que le permis de construire est un acte individuel créateur de droit qui peut être retiré par la commune, uniquement pour illégalité (art. L 424-5 du code de l’urbanisme), dans le délai de 3 mois.

Dossier

PLU

Contenu du règlement

Modèles

Arrête accordant un permis de construire valant démolition avec prescriptions

Retrouvez ce modèle sur http://laviecommunale/bases-de-donnees

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