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Lettre d'information juridique n° 166
octobre 2017
Textes du mois

Code de l'urbanisme

Abrogation de certaines dispositions. Caducité des documents d'un lotissement

Part départementale de la taxe d'aménagement

Bilan des recettes et emplois perçus

Bureaux ou locaux commerciaux en Ile-de-France

Fait générateur, exonérations et modalités de la taxe

Jurisprudence

Pouvoirs du juge après la clôture de l’instruction

Permis modificatif modifiant les éléments contestés. Prise en compte (oui)

Refus illégal d’une autorisation de lotir

Régime de la faute simple (oui). Droit à réparation (conditions)

Permis de construire. Délai de recours contentieux

Lettre au procureur signalant un affichage irrégulier

Avis défavorable de la CNAC

Permis de construire tacite (non)

PLU. Détermination du zonage

Classement en espace boisé classé des bordures limitrophes de ZU ou ZAU

Questions d'actualité
Projecteur

Constructions nouvelles et travaux sur bâtiments existants

Champ d’application des autorisations d’urbanisme

Courrier des lecteurs

Commune dotée d'une carte communale

Modification du règlement de lotissement

Dossier

PLU

Contenu des orientations d’aménagement et de programmation

Informations pratiques

Urbanisme commercial

Dévitalisation des centres-villes. Rapport

Modèles

Révision de PLU

Avis d'enquête publique (format A2)

Textes du mois

Code de l'urbanisme

Abrogation de certaines dispositions. Caducité des documents d'un lotissement

Le décret n° 2017-1322 du 5 septembre 2017 procède à l'abrogation de certaines dispositions du code de l’urbanisme dépourvues d'objet.

En premier lieu, il abroge l'article R 431-15 du code de l'urbanisme prévoyant que la demande de permis de construire portant sur un projet situé dans un secteur délimité en application de l'article L 151-20 du même code doit indiquer, s'il y a lieu, la surface de plancher des bâtiments existants à la date de la division sur les autres terrains issus de celle-ci.

En second lieu, il abroge les articles R 442-22 à R 442-25 précisant la procédure de demande de maintien des règles d'urbanisme propres aux lotissements.

  • Décret n° 2017-1322 du 5 septembre 2017 portant abrogation de certaines dispositions du code de l'urbanisme - JO n° 0209 du 7 septembre 2017

Collectivités bénéficiant de la part départementale de la taxe d'aménagement

Bilan des recettes et emplois perçus

Le décret n° 2017-1422 du 2 octobre 2017 soumet les nouvelles collectivités bénéficiant de la part départementale de la taxe d'aménagement à la même obligation qu'ont aujourd'hui les départements de faire le bilan des recettes et emplois de la part départementale qu'ils perçoivent.

  • Décret n° 2017-1422 du 2 octobre 2017 relatif à la mise à jour du code de l'urbanisme concernant les obligations des bénéficiaires de la part départementale de la taxe d'aménagement - JO n° 0232 du 4 octobre 2017

Construction de locaux à usage de bureaux ou commerciaux en Ile-de-France

Fait générateur, exonérations et modalités de la taxe

Le décret n° 2017-1421 du 2 octobre 2017 modifie le titre II du livre V de la partie réglementaire du code de l'urbanisme afin de définir les modalités d'application de la taxe sur la construction, la reconstruction ou l'agrandissement de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage en région d'Ile-de-France à la suite de la réforme de cette imposition découlant de l'article 50 de la loi de finances rectificative pour 2015.

Il précise notamment la notion de fait générateur, les exonérations applicables ainsi que les modalités d'établissement de la taxe et la forme et le contenu de la déclaration prévue à L 520-11 du code de l'urbanisme.

Le texte s'applique pour les opérations pour lesquelles la demande de permis de construire ou la déclaration préalable prévue à l'article L 421-4 du code de l'urbanisme est déposée à compter du 1er janvier 2016 ou, à défaut, aux opérations pour lesquelles le début des travaux ou le changement d'usage intervient à compter de cette date.

  • Décret n° 2017-1421 du 2 octobre 2017 relatif à la taxe sur la construction, la reconstruction ou l'agrandissement de locaux à usage de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage en région d'Ile-de-France - JO n° 0232 du 4 octobre 2017
Jurisprudence

Permis d’aménager. Stabilité des règles en vigueur

Annulation d'un PLU

Le bénéficiaire d'un permis d'aménager se trouve titulaire, dès la délivrance de cette autorisation, d'une garantie de stabilité des règles d'urbanisme en vigueur à la date de sa délivrance et ce pour un délai de 5 ans suivant l'achèvement d'un lotissement (art.  L 442-14 du code de l’urbanisme). Il résulte de ces dispositions que la réglementation d'urbanisme applicable au permis de construire est, dans le délai susmentionné, celle en vigueur à la date du permis d'aménager, lequel emporte autorisation de lotir.

Cette garantie fait obstacle à ce que soient opposées les règles d'urbanisme intervenues postérieurement à l'autorisation du lotissement, y compris lorsque cette intervention résulte de l'annulation d'un plan local d'urbanisme remettant en vigueur les dispositions antérieures à ce document, et ce en vertu de l’article L 600-12 du code de l’urbanisme.

Pouvoirs du juge après la clôture de l’instruction

Permis modificatif modifiant les éléments contestés. Prise en compte (oui)

Lorsque le juge est saisi d'un recours dirigé contre un permis de construire et qu'est produit devant lui, postérieurement à la clôture de l'instruction, un permis modificatif qui a pour objet de modifier des éléments contestés du permis attaqué et qui ne pouvait être produit avant la clôture de l'instruction, il lui appartient, sauf si ce permis doit en réalité être regardé comme un nouveau permis, d'en tenir compte et de rouvrir en conséquence l'instruction.

Refus illégal d’une autorisation de lotir

Régime de la faute simple (oui). Droit à réparation (conditions)

La décision par laquelle l'autorité administrative s'oppose illégalement à une opération de lotissement constitue une faute de nature à engager sa responsabilité.

La perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison du refus illégal opposé à la demande de lotissement revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation.

Il en va toutefois autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs des lots ou l'état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l'espèce, un caractère direct et certain. Ce dernier est alors fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu'il pouvait raisonnablement attendre de cette opération.

Permis de construire. Délai de recours contentieux

Lettre au procureur signalant un affichage irrégulier

Même en l'absence de preuve du respect des formalités d'affichage d'un permis de construire prescrites par les dispositions précitées des articles R 424-15 et A 424-17 du code de l'urbanisme, l'exercice par un tiers d'un recours administratif ou contentieux contre ce permis de construire, qui atteste de la connaissance qu'il en a acquise, a pour effet de faire courir le délai de recours contentieux à l'égard de ce tiers.

En l'espèce, un tiers a saisi le procureur de la République d'un courrier concernant le permis de construire en litige, en faisant référence à sa date, à son numéro et à son affichage irrégulier sur le terrain, dans lequel il demandait son réexamen et de « faire justice ». Cette plainte adressée au procureur de la République, qui a été transmise pour enquête aux services de la gendarmerie puis classée sans suite, a eu pour effet de déclencher le délai de recours de 2 mois.

Si ce tiers fait valoir que le courrier adressé le même jour au maire a eu pour effet de proroger le délai de recours contentieux, il ressort des pièces du dossier que l'intéressé s'est seulement borné à transmettre au maire qui a délivré le permis litigieux une copie de la lettre adressée au procureur de la République.

Par suite, le maire ne pouvait être regardé comme ayant été saisi d'un recours administratif tendant au retrait du permis.

Avis défavorable de la CNAC

Permis de construire tacite (non)

En cas d'avis défavorable de la Commission nationale d'aménagement commercial, aucun permis de construire valant autorisation d'exploitation commerciale ne peut naître, et le silence gardé par l'administration vaut, par exception, décision implicite de rejet.

PLU. Détermination du zonage

Classement en espace boisé classé des bordures limitrophes de zones urbanisées ou à urbaniser

Les dispositions de l'article L 130-1* du code de l'urbanisme ne subordonnent pas le classement comme espace boisé classé à la condition que le terrain qui en fait l'objet ne soit pas limitrophe d'une zone urbanisée.

En l'espèce, il résulte du rapport de présentation que les auteurs du PLU ont entendu mettre en valeur les espaces boisés et les haies dans les parties habitées du centre-bourg, en ménageant des écrans entre un secteur urbanisé et la zone naturelle.

Dans ces conditions, le classement en espace boisé classé des bordures limitrophes de zones urbanisées ou à urbaniser n'est pas entaché d'erreur manifeste d'appréciation.

* désormais codifié aux articles L 113-1 et 2 du même code.

Questions d'actualité

Droit de préemption sur les fonds de commerce

Délégation au maire

L'article L 2122-22 du CGCT offre la possibilité au conseil municipal de confier l'exercice des droits de préemption au maire (15°) ou uniquement de lui confier le droit de préemption des fonds artisanaux, des fonds de commerce, des baux commerciaux et des terrains faisant l'objet de projets d'aménagement commercial (21°), ou de déléguer l'exercice de ces droits.

Les articles L 214-1 et suivants du code de l'urbanisme définissent et encadrent le droit de préemption des communes sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce, les baux commerciaux et les terrains faisant l'objet de projets d'aménagement commercial. Ces articles font partie du titre Ier du livre II du code de l'urbanisme relatif aux droits de préemption. Dans la mesure où le 15° de l'article L 2122-22 du CGCT permet au conseil municipal de confier au maire l'exercice des droits de préemption, cette possibilité doit être entendue au sens large, et comprenant tous les droits de préemption prévus par le titre Ier du livre II du code de l'urbanisme, sauf dispositions contraires.

En conséquence, si une commune a délibéré pour confier au maire l'exercice des droits de préemption du titre Ier du livre II du code de l'urbanisme, il n'est pas nécessaire de prendre une nouvelle délibération spécifique à la délégation au maire de l'exercice du droit de préemption sur les fonds de commerce, à condition que la délibération initiale n'entendait pas exclure ce type de préemption.

Les dispositions spécifiques relatives au droit de préemption sur les fonds de commerce (art. L 214-1 et s. et R 214-1 et s. du code de l'urbanisme) devront toujours être respectées.     

Projecteur

Constructions nouvelles et travaux sur bâtiments existants

Champ d’application des autorisations d’urbanisme (tableaux récapitulatifs)

Courrier des lecteurs

Commune dotée d'une carte communale

Modification du règlement de lotissement

Dans quelles mesures un règlement de lotissement communal peut-il être supprimé ou partiellement modifié sachant que le permis de lotir a été signé il y a 10 ans et que la commune est sous le régime de la carte communale ?


1.
Selon l’article L 442-9, les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.

La procédure de mise en concordance du cahier des charges ou du règlement d’un lotissement avec les dispositions du PLU repose sur l’article L 442-11 du code de l’urbanisme. Ce dernier dispose en effet : « Lorsque l'approbation d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu intervient postérieurement au permis d'aménager un lotissement ou à la décision de non-opposition à une déclaration préalable, l'autorité compétente peut, après enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement et délibération du conseil municipal, modifier tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le cahier des charges, qu'il soit approuvé ou non approuvé, pour mettre en concordance ces documents avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu, au regard notamment de la densité maximale de construction résultant de l'application de l'ensemble des règles du document d'urbanisme. »

2. Or, la carte communale, s’il s’agit d’un véritable document d'urbanisme, ne peut pas être considérée comme un document tenant lieu de PLU. En effet, les cartes communales n'ont pas de règlement propre et c'est l'ensemble des règles du règlement national d'urbanisme (RNU) qui s'appliquent sur le territoire qu'elles couvrent (JO AN, 31.01.2006, question n° 73561, p. 1094).

Au vu de ces éléments, les possibilités de modification ou de suppression des règles du lotissement issues de la loi ALUR ne concernent que les communes dotées d’un PLU, et non celles dotées d’une carte communale. La modification à l’initiative des colotis reste possible (art. L 442-10).

Dossier

PLU

Contenu des orientations d’aménagement et de programmation

Informations pratiques

Urbanisme commercial

Dévitalisation des centres-villes. Rapport

Un rapport « Inscrire les dynamiques commerciales dans la ville durable » traite notamment du phénomène de dévitalisation des centres-villes.

Modèles

Révision de PLU

Avis d'enquête publique (format A2)

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